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10. April 2018

BGH entscheidet welcher von den Wohnungseigentümern bestellte Verwalter bei einem Verwalterwechsel welche

.... Jahresabrechnung erstellen muss.

Mit Urteil vom 16.02.2018 – V ZR 89/17 – hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) darauf hingewiesen, dass

  • es für die Frage, welcher Verwalter bei einem Verwalterwechsel welche Abrechnung schuldet, allein darauf ankommt, in welcher Verwalteramtszeit der Anspruch der Wohnungseigentümer auf Erstellung der Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) entstanden ist,
  • die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung,
    • sofern ein vom Kalenderjahr abweichendes Wirtschaftsjahr nicht in der Gemeinschaftsordnung vereinbart ist, nach § 28 Abs. 3 WEG spätestens am 1. Januar des Folgejahres entsteht sowie
    • nach der Entstehung fortbesteht, auch wenn der Verwalter im Laufe des Wirtschaftsjahres aus dem Amt scheidet bzw. sein Verwaltervertrag endet und nicht auf den neuen Verwalter übergeht und danach

die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 3 WEG jeweils den Verwalter trifft, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist bzw. war, so dass

  • bei Ausscheiden eines Verwalters im Laufe eines Wirtschaftsjahres aus seinem Amt,

der ausgeschiedene Verwalter

  • zwar für das laufende Wirtschaftsjahr, in dem sein Verwalteramt endete, keine Abrechnung (mehr) zu erstellen hat,
  • aber - vorbehaltlich einer abweichenden Vereinbarung - die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr (noch) schuldet.

Übrigens:

  • Dem Verwalter wird durch das Ausscheiden aus dem Amt die Erstellung der Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr nicht unmöglich (§ 275 Abs. 1 Fall 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)), weil ihm, sollte er die Verwaltungsunterlagen inzwischen an den neuen Verwalter herausgegeben haben, ein Einsichtsrecht zusteht, das auch die für die Abrechnung erforderlichen Unterlagen und Belege erfasst, die im Zeitpunkt des Ausscheidens aus dem Verwalteramt noch nicht vorlagen, sondern erst später dem neuen Verwalter zur Verfügung stehen, wie z.B. die auf einen Dienstleister übertragene Heizkostenabrechnung.
  • Da die Abrechnung gemäß § 28 Abs. 3 WEG zu den dem Verwalter gesetzlich zugewiesenen Aufgaben gehört, kann der ausgeschiedene Verwalter für die noch von ihm zu erstellende Abrechnung keine zusätzliche Vergütung verlangen.
    Weigert er sich die Jahresabrechnung zu erstellen, macht er sich schadensersatzpflichtig wegen der Verletzung der Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung aus dem Verwaltervertrag nach §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 Abs. 2 BGB.
  • Offen gelassen hat der Senat, weil es in dem seiner Entscheidung zugrunde liegendem Fall wegen des Ausscheidens des Verwalters im laufenden Wirtschaftsjahr nicht darauf ankam, die streitige Frage,
    • ob die Abrechnungspflicht für das abgelaufene Wirtschaftsjahr am letzten Tag des abgelaufenen Wirtschaftsjahres (in der Regel der 31. Dezember des abgelaufenen Kalenderjahres) oder am ersten Tag des folgenden Wirtschaftsjahres (der 1. Januar des folgenden Kalenderjahres) entsteht und
    • folglich auch, ob bei einem Ausscheiden des Verwalters zum Jahreswechsel der ausgeschiedene oder der neue Verwalter die Abrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr zu erstellen hat.