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19. September 2018

BGH entscheidet: Wohnraumvermieter kann Mietverhältnis unter Berufung auf denselben Sachverhalt fristlos und

.... hilfsweise ordentlich kündigen.

Mit Urteilen vom 19.09.2018 – VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17 – hat der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, dass, wenn ein Wohnungsmieter

  • für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder
  • eines nicht unerheblichen Teils der Miete oder
  • in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Errichtung der Miete in Höhe eines Betrags, der die Miete für zwei Monate erreicht, in Verzug ist,

der Vermieter das Mietverhältnis

  • wegen Zahlungsverzugs gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a bzw. Buchst. b Bürgerliches Gesetzbuch BGB fristlos sowie
  • zugleich hilfsweise ordentlich wegen schuldhafter erheblicher Verletzung der vertraglichen Mietzahlungspflichten gemäß §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, 573c BGB

kündigen kann und dass,

  • falls die durch die außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a bzw. Buchst. b BGB mit ihrem Zugang zunächst herbeigeführte sofortige Beendigung des Mietverhältnisses
  • aufgrund eines gesetzlich vorgesehenen Umstands nachträglich unwirksam wird, wie
    • einer unverzüglichen Aufrechnung durch den Mieter (§ 543 Abs. 2 Satz 3 BGB),
    • der Tilgung der aufgelaufenen Zahlungsrückstände oder
    • einer Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB),

die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung zur Beendigung des Mietverhältnisses nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist führen kann, sofern

  • diese die gesetzlichen Anforderungen für das Vorliegen eines Kündigungsgrunds erfüllt und
  • ein eventuell kurze Zeit nach Zugang der Kündigung erfolgter Ausgleich der Rückstände bei Würdigung der konkreten Einzelfallumstände die Berufung auf die ordentliche Kündigung nicht als treuwidrig erscheinen lässt (Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 19.09.2018).