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10. December 2018

BGH entscheidet: Wohnungseigentümer können einheitlichen Einbau von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen beschließen, auch in denen

.... bereits Rauchwarnmelder von den Eigentümern angebracht worden sind.

Mit Urteil vom 07.12.2018 – V ZR 273/17 – hat der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, dass,

  • wenn die landesrechtliche Bauordnung vorschreibt,
    • dass bestimmte Räume in Wohnungen von dem Eigentümer mit einem Rauchwarnmelder ausgestattet werden müssen und
    • die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchmelder dem unmittelbaren Besitzer der Wohnung obliegt,
  • wie das beispielsweise in Art. 46 Abs. 4 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) und in § 49 Abs. 7 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) der Fall ist,

von den Wohnungseigentümern mehrheitlich wirksam beschlossen werden kann, Rauchwarnmelder zwingend in sämtlichen Wohnungen,

  • auch in den Wohnungen in denen bereits Rauchwarnmelder von den Eigentümern angebracht sind,

von einer Fachfirma

  • nicht nur installieren,
  • sondern auch warten sowie kontrollieren

zu lassen,

  • die Anschaffungskosten aus der Instandhaltungsrücklage zu finanzieren

und

Dass ein solcher Beschluss,

  • der Eigentümer, die in ihren Wohnungen bereits eigene Rauchwarnmelder betreiben von der einheitlichen Regelung nicht ausnimmt,

regelmäßig billigem Ermessen und damit ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, hat der Senat damit begründet,

  • dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch die einheitliche Anschaffung und die einheitliche Regelung der Wartung und Kontrolle sicherstellen kann, dass die Rauchwarnmelder den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden,
  • dass durch eine solche Regelung „aus einer Hand" ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet wird und versicherungsrechtliche Risiken minimiert werden,

und dass demgegenüber

  • individuelle Lösungen zur Unübersichtlichkeit und zu einem erheblichen Mehraufwand für den Verwalter bei der Prüfung führen, ob im jeweiligen Einzelfall die Einbau- und Wartungspflicht erfüllt und der Nachweis darüber geführt ist, was zu Lücken in der Gebäudesicherheit führen kann, sowie
  • die finanzielle Mehrbelastung der Wohnungseigentümer, die ihre Wohnung bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet haben, gering ist (Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 07.12.2018).

Hinweis:

Bereits mit Urteil vom 08.02.2013 – V ZR 238/11 – hat der BGH entschieden, dass Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer in Wohnungen angebracht werden,

  • nach § 5 Abs. 2 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) nicht im Sondereigentum stehen,
  • deren Einbau, weil sie an den nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum stehenden Zimmerdecken befestigt werden, mit keinem unzulässigen Eingriff in das Sondereigentum verbunden ist und
  • es die Wohnungseigentümer hinzunehmen haben, dass Zutritt zur Wohnung gewährt werden muss und dass durch den Einbau Sondereigentum (z.B. eine Tapete) berührt sein kann, wobei ihnen ein hierdurch entstehender Schaden zu ersetzen ist (vgl. § 14 Nr. 4 WEG).

Ebenfalls bereits entschieden mit Urteilen vom 17.06.2015 – VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14 – hat der BGH, dass Wohnungsmieter den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter auch dann dulden müssen, wenn sie die Wohnung zuvor schon selbst mit Rauchwarnmeldern ausgestattet haben.