Der Nachweismakler beim Immobilienkauf – Wann hat er Anspruch auf Provision nach § 652 Abs. 1 BGB?

Der Nachweismakler beim Immobilienkauf – Wann hat er Anspruch auf Provision nach § 652 Abs. 1 BGB?

  1. Es muss ein Nachweismaklervertrag mit einem darin enthaltenen hinreichend deutlichem Provisionsverlangen zustande gekommen sein (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 03.05.2012 – III ZR 62/11 –).
    Ein solcher Vertrag kann auch noch nach erfolgter Maklerleistung abgeschlossen werden. Er muss aber nicht nachträglich abgeschlossen werden. Vielmehr kann ein Kunde, wenn der Makler vorzeitig Maklerleistungen erbringt bzw. sein Wissen preisgibt den anschließenden Abschluss des ihm angetragenen Maklervertrags verweigern. 
    Ein Makler, der sein Wissen ohne eindeutiges Provisionsverlangen oder zeitgleich mit dem Provisionsverlangen vorzeitig preisgibt, handelt auf eigenes Risiko und allein (ohne weitere Maklerleistungen) die Ausnutzung dieses Wissens durch den Kunden begründet keinen Provisionsanspruch des Maklers (vgl. BGH, Urteil vom 06.12.2001 – III ZR 296/00 –).
     
  2. Der Makler muss die ihm obliegende Maklerleistung erbracht haben, die nach § 652 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) beim Nachweismakler in dem „Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags“ (Hauptvertrag) besteht.
    Damit ist eine Mitteilung des Maklers an seinen Kunden gemeint, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen mit einem potentiellen Vertragspartner über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten.
    Beim Immobilienkauf erfordert dieser Nachweis in der Regel neben der eindeutigen Bezeichnung des Objekts konkrete Angaben zu der Person, die zu substantiellen Verhandlungen über den Vertragsschluss berechtigt ist (vgl. BGH, Urteile vom 16.12.2004 – III ZR 119/04 – und vom 06.07.2006 – III ZR 379/04 –).
     
  3. Die von dem Makler entfaltete Nachweistätigkeit muss für den Abschluss des Hauptvertrags kausal geworden sein („infolge“ des Nachweises zustande kommt).
    Dies bedeutet nicht, dass das Handeln des Maklers allein ursächlich sein muss oder auch nur die Hauptursache bildet; es reicht aus, wenn das Verhalten des Maklers zumindest mitursächlich geworden ist.
    Hierbei genügt allerdings nicht, dass die Maklertätigkeit auf anderem Weg adäquat kausal den Abschluss bewirkt hat; vielmehr muss der Hauptvertrag bei wertender Betrachtung sich zumindest auch als Ergebnis einer dafür wesentlichen Maklerleistung darstellen (vgl. BGH, Urteil vom 13.12.2007 – III ZR 163/07 –).
    Für die Kausalität trägt grundsätzlich der Makler die Darlegungs- und Beweislast.
    Der Schluss auf den notwendigen Ursachenzusammenhang ergibt sich dabei von selbst, wenn der Nachweistätigkeit der Vertragsschluss in angemessenem Zeitabstand folgt (vgl. BGH, Urteile vom 06.07.2006 – III ZR 379/04 – und vom 13.12.2007 – III ZR 163/07 –).
    Für eine entsprechende tatsächliche Vermutung besteht allerdings kein Raum, wenn der Kunde die ihm vom Makler gegebenen Informationen zuvor bereits anderweitig erlangt hat. Denn dann spricht nichts dafür, dass gerade die Hinweise des Maklers zum Erfolg (Abschluss des Hauptvertrags) geführt haben.
    Jedoch steht, da Mitursächlichkeit ausreicht, eine Vorkenntnis einem Vergütungsanspruch des Maklers nicht entgegen, falls dieser – über die Mitteilung der bereits bekannten Umstände hinaus – dem Kunden eine wesentliche Maklerleistung erbringt; auch insoweit kann im Übrigen für die Kausalität je nach den Umständen des Einzelfalls eine tatsächliche Vermutung sprechen.
     
  4. Der Vertrag, mit dessen Herbeiführung der Makler beauftragt ist, muss tatsächlich zustande gekommen sein.
    Führt die Tätigkeit des Maklers zum Abschluss eines Vertrags mit anderem Inhalt, so entsteht kein Anspruch auf Maklerlohn.
    Dies bedeutet allerdings nicht, dass sich das nachgewiesene und das abgeschlossene Geschäft vollständig decken müssen.
    Ausreichend ist, dass bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise in persönlicher und inhaltlicher Hinsicht Kongruenz besteht (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 08.04.2004 – III ZR 20/03 –; vom 13.12.2007 – III ZR 163/07 – und vom 06.02.2014 – III ZR 131/13 –).
    Für die wirtschaftliche Kongruenz trägt der Makler die Darlegungs- und Beweislast. Bezüglich der Umstände, die nicht ihm, sondern nur dem Maklerkunden bekannt sind – wie etwa der Verlauf der Vertragsverhandlungen zwischen Verkäufer- und Käuferseite – trifft allerdings den Maklerkunden eine sekundäre Darlegungslast.

Darauf hat der III. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 03.07.2014 – III ZR 530/13 – hingewiesen.

 


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