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7. May 2020

Grundstückseigentümer sollten wissen, wann was zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehört und

…. wann was lediglich ein Scheinbestandteil im Sinne von § 95 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist und damit nicht zu den Bestandteilen eines Grundstücks gehört. 

Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks

  • die nicht Gegenstand besonderer Rechte sein können,

gehören nach § 94 Abs. 1 BGB,

  • neben Samen mit dem Aussähen sowie 
  • Pflanzen mit dem Einpflanzen,

die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen. 

Fest ist eine Verbindung insbesondere dann, wenn die Trennung zur 

  • Zerstörung,
  • erheblichen Beschädigung oder 
  • Wesensänderung (§ 93 BGB) 

der mit dem Grundstück verbundenen Sache führt oder wenn die Trennung 

  • nur mit unverhältnismäßigem Aufwand möglich ist.

Als Beispielsfall für mit dem Grund und Boden fest verbundene Sachen nennt § 94 Abs. 1 Satz 1 BGB 

  • Gebäude sowie
  • die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen. 

Allerdings ist nicht jedes Gebäude wesentlicher Grundstücksbestandteil, weil sich auch die Bestandteilseigenschaft eines Gebäudes 

  • nach der Festigkeit seiner Verbindung mit dem Grundstück 

richtet,

  • wobei die feste Verbindung eines Gebäudes mit dem Grund und Boden insbesondere dadurch erreicht wird, dass 
    • das Gebäude unter wenigstens teilweiser Einbeziehung in das Erdreich mit seinem Fundament in das Grundstück hineingebaut ist,
  • jedoch auch eine nur auf Schwerkraft beruhende Verbindung 
    • für die Annahme einer festen Verbindung mit dem Grund und Boden ausreichen kann. 

So wird bei einer Fertiggarage aus Beton, 

  • die ohne Fundament oder sonstige Verankerungen aufgestellt ist,

angenommen, dass diese,

  • weil das Eigengewicht der Garage ihr die für ihren Verwendungszweck ausreichende Standfestigkeit gewährleistet und 
  • damit einer Verankerung gleichwertig ist,

eine feste Verbindung mit dem Grund und Boden im Sinne des § 94 Abs. 1 BGB aufweist. 

Nicht zu den Bestandteilen eines Grundstücks, 

  • trotz Vorliegens der Bestandteilseigenschaft i.S.v. §§ 93, 94 BGB, 

gehören nach § 95 BGB solche Sachen, 

  • die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden sind

sowie Gebäude oder andere Werke, 

  • die in Ausübung eines Rechts an einem fremden Grundstück von dem Berechtigten mit dem Grundstück verbunden worden sind.    

Eine Verbindung zu einem vorübergehenden Zweck erfolgt, wenn 

  • ihre spätere Aufhebung von Anfang an beabsichtigt ist,

wofür maßgeblich ist, 

  • der innere Wille des Einfügenden im Zeitpunkt der Verbindung der Sache,
  • der mit dem nach außen in Erscheinung tretenden Sachverhalt in Einklang zu bringen sein muss.

Vornehmen zu einem 

  • nur vorübergehenden Zweck 

kann eine Verbindung auch der Eigentümer des Grundstücks. 

Nimmt der Eigentümer die Verbindung vor, greift aber

  • - anders als wenn ein Mieter, Pächter oder ähnlich schuldrechtlich Berechtigter Sachen mit dem ihm nicht gehörenden Grundstück verbindet - 

die Vermutung für eine lediglich vorübergehende Verbindung nicht. 

Ein Wille des Grundstückseigentümers, die Verbindung zu einem vorübergehenden Zweck vorzunehmen, ist daher nur anzunehmen, wenn hierfür objektive Anhaltspunkte vorliegen (Bundesgerichtshof (BGH), Beschluss vom 21.11.2019 – V ZB 75/19 –).