Überträgt ein Grundstücks- oder Wohnungseigentümer das Eigentum an dem Grundstück oder der Wohnung einem anderen, kann er sich für den Fall, dass der Erwerber vor ihm versterben oder geschäftsunfähig werden sollte, in dem notariellen Übertragungsvertrag
- ein Rückübertragungsrecht einräumen sowie
- zur Sicherung dieses Rückübertragungsrechts eine Vormerkung nach § 883 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB ) bewilligen und
- im Grundbuch eintragen lassen.
Darauf hat das Oberlandesgerichts (OLG) München mit Beschluss vom 17.12.2013 – 34 Wx 270/13 – hingewiesen.
Nach § 883 Abs. 1 S. 1 BGB kann zur Sicherung eines Anspruchs auf Einräumung eines Rechts an einem Grundstück eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden. Ein solcher Anspruch muss nach Inhalt oder Gegenstand genügend bestimmt oder bestimmbar sein.
Hängt der Rückübertragungsanspruch von einer rechtlichen Bewertung ab, wie etwa bei grobem Undank nach § 530 BGB oder der Geschäftsunfähigkeit nach § 104 BGB, muss der Rechtsbegriff zum einen für sich hinreichend bestimmt sein, also in der Rechtsprechung eine hinreichende Definition erfahren haben.
Zum anderen müssen aber auch die für die Subsumtion unter diese Begriffe erforderlichen Tatsachen hinreichend sicher feststellbar sein.
Der Sicherung eines Rückübertragungsanspruchs für den Fall der Geschäftsunfähigkeit des Erwerbers steht der grundbuchrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz nicht entgegen.
Als ausreichend wird angesehen, dass das Ereignis, mit dessen Eintritt der bedingte Rückübertragungsanspruch wirksam werden soll, aufgrund objektiver Umstände bestimmbar ist, die auch außerhalb des Grundbuchs liegen können, sofern sie nachprüfbar und wenigstens in der Eintragungsbewilligung angedeutet sind.
Die Rechtsprechung muss etwa einen unbestimmten Rechtsbegriff näher ausgefüllt und ihm damit einen objektiv bestimmbaren Bedeutungsinhalt verliehen haben.
Dass der Nachweis der zur Subsumtion erforderlichen Umstände in der Form des § 29 Grundbuchordnung (GBO) nicht immer möglich ist, steht ebenfalls nicht entgegen.
Auch im Fall der Rückauflassungsvormerkung wegen groben Undanks, wegen drohender Zwangsvollstreckung oder wegen wesentlicher Verschlechterung in den Vermögensverhältnissen des Erwerber steht das Grundbuchamt vor dem Problem, nicht nur einen behaupteten Sachverhalt unter das Gesetz zu subsumieren, sondern auch die jeweilige Bedingung als eingetreten festzustellen.
In diesen Fällen wird die Bestimmbarkeit eines durch eine Vormerkung zu sichernden bedingten Rechts nicht schon dadurch in Frage gestellt, dass der Eintritt der Bedingung möglicherweise erst durch eine richterliche Entscheidung festgestellt werden kann.
Nach diesen Maßstäben genügt die an das Vorliegen der Geschäftsunfähigkeit geknüpfte Bedingung dem grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgebot.
Auch bezogen auf die konkrete Klausel ist der vertraglich verwendete Begriff der Geschäftsunfähigkeit bereits näher ausgefüllt und ihm ein objektiv bestimmbarer Bedeutungsinhalt verliehen.
Nach § 104 Nr. 2 BGB ist geschäftsunfähig, wer sich in einem die freie Willensbestimmung ausschließenden Zustand krankhafter Störung der Geistestätigkeit befindet, sofern nicht der Zustand seiner Natur nach ein vorübergehender ist. Kriterien zur Störung der Geistestätigkeit sind durch die Rechtsprechung noch weitergehend präzisiert worden. Damit ist aber eine ausreichende Bestimmbarkeit des Zustands der Geschäftsunfähigkeit gegeben und hinreichend klar, welche Umstände den durch die Vormerkung gesicherten Rückübereignungsanspruch des Veräußerers auslösen.
Auch die Tatsache, dass ein Nachweis in der Form des § 29 GBO nicht durch Vorlage eines Attests oder ärztlichen Gutachtens möglich ist, hindert die Eintragung nicht.
Sollten im Einzelfall Unsicherheiten verbleiben, so können diese Zweifel durch eine richterliche Entscheidung ausgeräumt werden, ohne dass hierdurch die objektive Bestimmbarkeit der vorgemerkten Ansprüche in Frage gestellt wird.
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