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17. November 2016

Was Mieter und Vermieter wissen sollten, wenn Mieter wegen nachträglicher Geräuschimmissionen die Miete mindern wollen

Nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen,

  • die von einem Nachbargrundstück ausgehen, weil dort gebaut wird und die Baustelle Lärm verursacht,

begründen bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarung im Mietvertrag grundsätzlich dann keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung und damit ggf. auch keinen Anspruch des Mieters auf Rückzahlung überzahlter Miete, wenn

  • auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss,
  • sich also auf seine eigene Duldungspflicht gegenüber dem Bauherrn auf dem Nachbargrundstück berufen kann.

Insoweit nimmt hat der Wohnungsmieter an der jeweiligen Situationsgebundenheit des Mietgrundstücks teil (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 29.04.2015 – VIII ZR 197/14 – Bolzplatzentscheidung).

Voraussetzung für eine Mietminderung des Wohnungsmieters ist demzufolge,

  • nicht nur, dass der Mietgebrauch durch den Baulärm tatsächlich beeinträchtigt ist,
  • sondern auch, dass der Vermieter die Immissionen nicht ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss.

Besteht darüber, ob eine Mietminderung des Mieters berechtigt ist bzw. war, zwischen den Mietvertragsparteien Streit,

  • trägt folglich der Mieter die Darlegungs- und Beweislast für die tatsächliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch den Lärm als solche,
  • während der Vermieter, wenn er sich auf einen Ausschluss des Minderungsrechts des Mieters beruft, entsprechend der Beweislastverteilung bei § 906 BGB darlegungs- und beweispflichtig dafür ist, dass die vom Nachbargrundstück ausgehenden Emissionen sich im Rahmen einer ortsüblichen Benutzung seines Grundstücks halten bzw. gehalten haben.

Zur Darlegung der wiederkehrenden Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs genügt es grundsätzlich, dass der Mieter beschreibt,

  • um welche Art von Beeinträchtigungen es geht, die Lage, den Inhalt und das Ausmaß des Bauvorhabens, den Baufortgang und die damit verbundenen Geräusche sowie zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten.
  • Der Vorlage eines Protokolls bedarf es nicht.

Wegen Vorhersehbarkeit der Baumaßnahme ausgeschlossen nach § 536b BGB ist eine Mietminderung nur dann, wenn ein Mieter bei Mietvertragsschluss aufgrund konkreter Anhaltspunkte, wie Baulücken oder baufälliger Gebäude, mit Baulärm rechnen muss.
Dagegen reicht allein die abstrakte Möglichkeit von Baumaßnahmen, die nahezu immer und überall besteht, für den Ausschluss der Mietminderung nach § 536 b BGB nicht aus.

Darauf hat die 31. Zivilkammer des Landgerichts (LG) München I mit Urteil vom 27.10.2016 – 31 S 58/16 – hingewiesen.