Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB bei Wohnflächenabweichung

Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB hat auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen,

• unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche angegeben und
• wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche ist.

Das hat der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) unter teilweiser Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung mit Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14 – entschieden.

Begründet hat der Senat seine Entscheidung damit,  

• dass es im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB dem Vermieter ermöglicht werden soll eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen und
• deshalb für den Vergleich allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich ist, während etwaige Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße im Mieterhöhungsverfahren keine Rolle spielen können, da sonst nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fingierte Umstände berücksichtigt würden.

Hingewiesen hat der Senat auch,

• dass er an seiner früheren Rechtsprechung, wonach der Vermieter sich an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen muss, wenn die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt, nicht mehr festhält,
• dass im umgekehrten Fall, wenn die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben ist, der Vermieter die Miete gemäß § 558 BGB ebenfalls nur auf der Grundlage der tatsächlichen (niedrigeren) Wohnfläche erhöhen kann und
• neben der Berücksichtigung der wirklichen Wohnungsgröße im Rahmen der allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften (§ 558 BGB) – das heißt unter Beachtung der Kappungsgrenze – für den Vermieter keine weitere Möglichkeit der einseitigen Mietanpassung besteht, da sich, nachdem die zutreffende Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche regelmäßig in die Risikosphäre des Vermieters fällt, aus einer unzutreffenden Wohnflächenangabe im Mietvertrag noch kein Anwendungsfall eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) ergibt.

In dem der Entscheidung zugrunde liegendem Fall, in dem im Mietvertrag die Wohnfläche mit 156,95 qm und die monatliche Miete mit 811,81 DM angegeben war, die tatsächliche Wohnfläche aber 210,43 qm betrug,

• hatte die Vermieterin vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der derzeitigen Bruttokaltmiete von 629,75 € auf insgesamt 937,52 € mit der Begründung verlangt, nach den allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften zu einer Erhöhung der momentan geschuldeten Miete um 15 % (94,46 €) sowie darüber hinaus wegen der Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um 33,95 % zu einer entsprechenden weiteren Anhebung berechtigt zu sein und
• war von dem beklagten Mieter, wie der VIII. Zivilsenat des BGH entschied, zurecht nur einer Mieterhöhung um 94,46 € zugestimmt worden.

Das hat die Pressestelle des Bundesgerichtshofs am 18.11.2015 – Nr. 189/2015 – mitgeteilt.