Eine Vereinbarung, die es dem Vermieter gestattet, während des laufenden Mietverhältnisses die Kaution zur Befriedigung streitiger Forderungen zu verwerten, ist unwirksam.
Das hat der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 07.05.2014 – VIII ZR 234/13 – entschieden.
In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall war die Klägerin Mieterin einer Wohnung des Beklagten. Vereinbarungsgemäß hatte die Klägerin 1.400 € auf ein Kautionskonto gezahlt.
Eine Zusatzvereinbarung der Parteien zum Mietvertrag bestimmte:
„Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen…“
Als die Klägerin später eine Minderung der Miete geltend machte, ließ sich der Beklagte während des laufenden Mietverhältnisses das Kautionsguthaben auszahlen.
Die Klägerin verlangte, den Betrag wieder dem Kautionskonto gutzuschreiben und insolvenzfest anzulegen.
Das Amtsgericht (AG) gab der Klage statt, das Landgericht (LG) wies die Berufung des Beklagten zurück.
Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Beklagten, mit der er seinen Klageabweisungsantrag weiterverfolgt, blieb ohne Erfolg.
Nach der Entscheidung des VIII. Zivilsenats des BGH war der Beklagte nicht berechtigt, die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses wegen der von der Klägerin bestrittenen Mietforderungen in Anspruch zu nehmen.
Das Vorgehen des Beklagten widerspricht dem in § 551 Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB ) zum Ausdruck gekommenen Treuhandcharakter der Mietkaution. Gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB hat der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Damit wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurückerhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte.
Die hiervon zum Nachteil der Klägerin abweichende Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag ist deshalb gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.
Das hat die Pressestelle des Bundesgerichtshofs am 07.05.2014 – Nr. 77/2014 – mitgeteilt.
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