Mietrecht – Betriebskostenabrechnung unter Vorbehalt der Nachberechnung einzelner Positionen möglich?

Gemäß § 556 Abs. 3 Sätze 1-3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB )

• ist über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen und dabei der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten,
• ist die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen und
• ist nach Ablauf dieser Frist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Nach dieser Vorschrift ist ein Vermieter, der eine einzelne Betriebskostenposition ohne sein Verschulden, beispielsweise die Grundsteuer, wegen noch zu erwartender und noch nicht erfolgter rückwirkender Neufestsetzung durch das Finanzamt, nur vorläufig abrechnen kann, ist nicht gehindert – mit Ausnahme der Grundsteuer – eine vollständige und endgültige Abrechnung vorzunehmen und den Mieter darauf hinzuweisen, dass er sich mit Rücksicht auf die zu erwartende rückwirkende Neufestsetzung der Grundsteuer insoweit eine Nachberechnung vorbehalten muss.

Kann in einem solchen Fall die Nachberechnung nicht rechtzeitig binnen Jahresfrist nach Ende des Abrechnungszeitraums erfolgen, weil er bis zu diesem Zeitpunkt den neuen Grundsteuerbescheid noch nicht erhalten hatte, hat der Vermieter die Nachberechnung, wie bei nachträglicher Korrektur geboten (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 05.07.2006 – VIII ZR 220/05 –), alsbald nach Wegfall des Hindernisses vorzunehmen, nämlich innerhalb einer Frist von drei Monaten ab Erhalt des Grundsteuerbescheides.

Ergibt sich für den Vermieter daraus eine Nachforderung, beginnt die dreijährige Verjährungsfrist für diesen Anspruch gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Vermieter von dem Grundsteuerbescheid des Finanzamts Kenntnis erlangt hat.

Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 12.12.2012 – VIII ZR 264/12 – entschieden.

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