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17. December 2013

Mietrecht – Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist unzulässig, wenn kein wirksames Mieterhöhungsverlangen vorausgegangen ist.

Gemäß § 558a Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB ) ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter zu erklären und zu begründen.
Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden. Hierfür ist erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt, damit er während der Überlegungsfrist die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht.
Dabei dürfen an das Begründungserfordernis im Hinblick auf das Grundrecht des Vermieters aus Art. 14 Grundgesetz (GG) zwar keine überhöhten Anforderungen gestellt werden.
Allerdings muss das Erhöhungsverlangen - in formeller Hinsicht - Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können.

§ 558a Abs. 2 BGB enthält mit den vier dort aufgeführten Begründungsmitteln keine abschließende Regelung und unter den in § 558a Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 Satz 2 BGB genannten Voraussetzungen kann auch der Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens herangezogen werden, wenn kein Mietspiegel vorhanden ist.

Gemäß § 558a Abs. 4 BGB ist der Mietspiegel einer anderen Gemeinde allerdings nur unter der Voraussetzung ein taugliches Mittel zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens, dass es sich um einen Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde handelt.
Eine fehlende Vergleichbarkeit der Gemeinden kann durch einen prozentualen Abschlag auf die Mieten nicht ersetzt werden.

Ist einer Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung kein wirksames Mieterhöhungsverlangen vorausgegangen, ist die Klage unzulässig.

Darauf hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 13.11.2013 – VIII ZR 413/12 – hingewiesen,

In dem dieser Entscheidung zugrunde liegenden Fall war vom Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens für eine in einer Gemeinde mit 4450 Einwohnern belegenen Wohnung auf den beigefügten Mietspiegel einer etwa fünf Kilometer entfernten Großstadt mit 500.000 Einwohnern unter Berücksichtigung eines Abzugs von 30 % Bezug genommen worden.

Da eine Gemeinde mit etwa 4.450 Einwohnern mit einer Großstadt mit rund 500.000 Einwohnern nicht vergleichbar ist, hat der BGH das Erhöhungsverlangen wegen der den formellen Anforderungen des § 558a Abs. 1, 2, 4 BGB nicht genügenden Begründung für unwirksam und die Klage auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung, nachdem hier kein wirksames Erhöhungsverlangen vorausgegangen war, für unzulässig erachtet.

Dass in den ruhigeren Randgebieten der Großstadt die Wohnqualität mit derjenigen der nahe gelegenen Gemeinde vergleichbar sein mag, ist für die Vergleichbarkeit beider Gemeinden unerheblich. Denn über die dort ortsübliche Miete gibt der für das gesamte Gebiet der Großstadt erstellte Mietspiegel keine Auskünfte und durch einen prozentualen Abschlag auf die Mieten in der Großstadt kann die fehlende Vergleichbarkeit der Gemeinde mit der Großstadt nicht ersetzt werden.

 

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