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11. July 2012

Mietrecht – Wann liegt eine duldungspflichtige Modernisierung vor?

Gemäß § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB hat der Mieter einer Wohnung Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums zu dulden, sofern der Duldungsanspruch nicht nach Satz 2 dieser Vorschrift ausgeschlossen ist.
Dabei ist bei der Frage, ob eine vom Vermieter beabsichtigte Maßnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, grundsätzlich abzustellen auf den gegenwärtigen Zustand der Wohnung einschließlich der vom Mieter mit Zustimmung des Vermieters vorgenommenen Verbesserungsmaßnahmen; unberücksichtigt bleiben lediglich etwaige vom (gegenwärtigen) Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Veränderungen.

Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) nunmehr mit Urteil vom 20.06.2012 – VIII ZR 110/11 – entschieden.

Danach ist dafür, ob überhaupt eine Modernisierung vorliegt, allein entscheidend, ob durch die geplante Maßnahme objektiv der Gebrauchs- oder Substanzwert der gemieteten Räume oder des Gebäudes erhöht beziehungsweise eine Einsparung von Energie oder Wasser erreicht wird. Nur wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, etwa weil die vom Vermieter geplante Modernisierung über das hinausgeht, was der Mieter zur Verbesserung der Mietsache unternommen hat, ist im Rahmen der dann grundsätzlich bestehenden Duldungspflicht des Mieters zu prüfen, ob die Duldung der Modernisierungsmaßnahmen – etwa wegen der vom Mieter auf eigene Kosten vorgenommenen Umbau- und Verbesserungsmaßnahmen – eine unzumutbare Härte darstellt.

 

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