Mietrecht – Zum Beginn der Verjährungsfrist nach § 548 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB ).

Für die Frage der Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters setzt die Rückerlangung der Mietsache außer der Übertragung des Besitzes an der Wohnung vom Mieter an den Vermieter die Kenntnis des Vermieters von der Besitzaufgabe voraus.

Darauf hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 23.10.2013 – VIII ZR 402/12 – hingewiesen.

Nach § 548 Abs. 1 S. 1, 2 BGB beginnt die sechsmonatige Verjährungsfrist für die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. 
Die Beendigung des Mietvertrags ist nicht Voraussetzung für den Beginn der kurzen Verjährung. 
Andererseits ist der Vermieter nicht dazu verpflichtet, die Mietsache jederzeit – sozusagen „auf Zuruf“ – zurückzunehmen, etwa wenn der Mieter kurzfristig auszieht und den Schlüssel zur Wohnung an den Vermieter zurückgeben will.

Zweck des § 548 BGB ist es, zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine möglichst schnelle Klarstellung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen.

• Das bedeutet zum einen, dass der Vermieter in die Lage versetzt werden muss, sich durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen. 
• Zum anderen ist es erforderlich, dass der Mieter den Besitz vollständig und eindeutig aufgibt, wobei der Vermieter hiervon Kenntnis erlangen muss. 
   

Ohne Kenntnis von der Besitzaufgabe des Mieters an der Wohnung, etwa durch Rückgabe der Wohnungsschlüssel an den Vermieter oder seinen Bevollmächtigten, ist der Vermieter grundsätzlich nicht in der Lage, den Zustand der Wohnung zu prüfen.

Die Rückerlangung der Mietsache im Sinne von § 548 Abs. 1 S. 2 BGB setzt mithin

• außer der Übertragung des Besitzes an der Wohnung vom Mieter an den Vermieter 
• (auch) die Kenntnis des Vermieters von der Besitzaufgabe 
   

voraus.

In einem Fall, in dem die Besitzaufgabe des Mieters durch Rückgabe der Wohnungsschlüssel nicht an den Vermieter, sondern an einen Dritten, beispielsweise einen Besitzdiener des Vermieters (§ 855 BGB ) erfolgt, reicht dies für die Rückgabe der Wohnung im Sinne von § 548 Abs. 1 S. 2 BGB somit nur dann aus, wenn die Kenntnis des Besitzdieners von der Rückgabe der Wohnungsschlüssel dem Vermieter zuzurechnen ist und dies ist nur dann der Fall, wenn der Besitzdiener auch konkret damit beauftragt war, die Wohnungsschlüssel zum Zweck der Übergabe der Wohnung entgegenzunehmen, also auch als „Wissensvertreter“ des Vermieters eingesetzt war. 
Ansonsten erhält der Vermieter durch die Schlüsselrückgabe an den Besitzdiener zwar die Sachherrschaft über die Wohnung zurück, er ist jedoch, weil für eine analoge Anwendung von § 166 Abs. 1 BGB zur Kenntniserlangung durch einen Besitzdiener kein Raum ist, mangels Kenntnis davon nicht in der Lage, sich daraufhin ein umfassendes Bild vom Zustand der Wohnung zu machen.

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