Miteigentümer einer Immobilie sollten wissen wie die Bruchteilsgemeinschaft aufgehoben werden kann

Miteigentümer einer Immobilie sollten wissen wie die Bruchteilsgemeinschaft aufgehoben werden kann

Besteht an einer Immobilie, die nicht in Natur teilbar ist, eine Bruchteilsgemeinschaft und beantragt ein Miteigentümer nach § 749 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die Aufhebung der Bruchteilsgemeinschaft an dem Grundstück, erfolgt diese nach § 753 Abs. 1 Satz 1 BGB in zwei Akten, nämlich

  • zum einen durch die Zwangsversteigerung und
  • zum anderen durch die anschließende Teilung eines nach Abzug der Versteigerungskosten und Berichtigung der gemeinschaftlichen Verbindlichkeiten verbleibenden Überschusses zwischen den Gemeinschaftern entsprechend ihrer Anteile (§ 752 Satz 1 BGB).

Der Zweck der Teilungsversteigerung (§ 180 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG)) erschöpft sich dabei darin,

  • an die Stelle des nicht teilbaren Gegenstands der Versteigerung
  • eine Geldsumme treten zu lassen,

die verteilt werden kann.

  • Da sich die an dem Grundstück bestehende Bruchteilsgemeinschaft mit dem Zuschlag im Teilungsversteigerungsverfahren im Wege der dinglichen Surrogation an dem Versteigerungserlös fortsetzt, steht den Miteigentümern des Grundstücks zur Zeit des Zuschlags die Forderung auf Zahlung des Versteigerungserlöses gemeinschaftlich in ihrem bisherigen Rechtsverhältnis zu.

Bestand zuvor eine Bruchteilsgemeinschaft an dem Grundstück, besteht an der Forderung nunmehr eine Mitberechtigung nach § 432 BGB, da jeder Teilhaber vom Ersteher nur Zahlung an alle Teilhaber gemeinsam verlangen kann.

  • Dies gilt auch dann, wenn ein Miteigentümer das Grundstück selbst ersteigert.

Können die Gemeinschafter während des Zwangsversteigerungsverfahrens keine Einigung über die Teilung des Erlöses erzielen, wird dieser gemäß § 117 Abs. 2 Satz 3 ZVG hinterlegt.

  • In diesem Fall setzt sich die Bruchteilsgemeinschaft an der gegen die Hinterlegungsstelle gerichteten Forderung auf Auszahlung eines möglichen Übererlöses fort.

Über den hinterlegten Betrag können die Teilhaber nur gemeinschaftlich verfügen (§ 747 Satz 2 BGB) und die Hinterlegungsstelle darf den Erlös nur an die Teilhaber gemeinschaftlich auskehren (§ 432 Abs. 1 Satz 1 BGB).

  • Beendet ist eine Bruchteilsgemeinschaft wenn eine alleinige Rechtszuständigkeit der Teilhaber an dem auf sie entfallenden Anteil an dem Gemeinschaftsgegenstand geschaffen worden ist.

Ist der Versteigerungserlös hinterlegt, wird dies grundsätzlich nur durch eine Vereinbarung der Teilhaber über die Aufteilung des Erlöses erreicht.
Durch sie wandelt sich der ideelle Bruchteil des einzelnen Teilhabers an der Forderung gegen die Hinterlegungsstelle in einen reellen Anteil an dem hinterlegten Erlös.

  • Weist der Teilhaber die Vereinbarung gegenüber der Hinterlegungsstelle nach, kann der auf ihn entfallende Erlösanteil ohne Mitwirkung des anderen Teilhabers an ihn ausgekehrt werden.
  • Kommt eine Einigung der Gemeinschafter über die Verteilung des Erlöses nicht zu Stande, muss die Teilung in der Weise weiter betrieben werden, dass ein Teilhaber den anderen auf Einwilligung in die Auszahlung gerichtlich in Anspruch nimmt.

Da dann die Hinterlegungsstelle den auf den Teilhaber entfallenden Anteil am Erlös nur nach Vorlage einer entsprechenden rechtskräftigen Entscheidung an diesen allein auskehren darf, ist die Bruchteilsgemeinschaft in diesem Fall erst mit Eintritt der Rechtskraft dieser Entscheidung aufgehoben (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Beschluss vom 22.02.2017 – XII ZB 137/16 –).


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