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1. February 2018

Was nach dem Tod eines Wohnungsmieters der Vermieter und ein in das Mietverhältnis Eintrittsberechtigter wissen sollten

.... über die Möglichkeit das Mietverhältnis wegen (drohender) Zahlungsunfähigkeit des in das Mietverhältnis Eingetretenen zu kündigen.

Mit Urteil vom 31.01.2018 – VIII ZR 105/17 – hat der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, dass,

  • wenn nach dem Tod des ursprünglichen Mieters eine der in § 563 Abs. 1 oder 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) bezeichneten Personen in ein Mietverhältnis eintritt,

ein wichtiger Grund in der Person des Eingetretenen,

  • der den Vermieter nach § 563 Abs. 4 BGB zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses mit der gesetzlichen Frist berechtigt,

nur dann vorliegt, wenn der Grund so beschaffen ist, dass er dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht, was

  • bei objektiv feststehender Unfähigkeit des in das Mietverhältnis eingetretenen neuen Mieters zur vollständigen oder pünktlichen Leistung der Miete der Fall sein kann,
  • bei einer zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung lediglich drohenden finanziellen Leistungsunfähigkeit beziehungsweise "gefährdet erscheinender" Leistungsfähigkeit des Mieters jedoch nur in besonderen Ausnahmefällen in Betracht kommt.

Will ein Vermieter in einem besonderen Ausnahmefall die Unzumutbarkeit zur Fortsetzung des Mietverhältnisses mit einer drohenden wirtschaftlichen Leistungsunfähigkeit oder „gefährdet erscheinenden finanziellen Leistungsfähigkeit" des in das Mietverhältnis eingetretenen neuen Mieters begründen,

  • müssen danach auch konkrete Anhaltspunkte und objektive Umstände nicht bloß die Erwartung, sondern den zuverlässigen Schluss rechtfertigen, dass fällige Mietzahlungen alsbald ausbleiben werden und
  • dürfen dem neuen Mieter keine Geldquellen zur Verfügung stehen, die die Erbringung der Mietzahlungen sicherstellen, wie dies etwa bei staatlichen Hilfen oder sonstigen Einkünften (z.B. Untermietzahlungen; Unterstützung Verwandter; Nebentätigkeitsvergütungen) oder vorhandenem Vermögen der Fall ist (Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 31.01.2018 – Nr. 23/2018 –).