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13. July 2015

Nutzungsmöglichkeiten von Teileigentumseinheiten?

Wer in einer Wohnungseigentumsanlage eine Einheit erwirbt, die in der Teilungserklärung als „Ladenraum“ bezeichnet ist, darf die erworbene Teileigentumseinheit nicht zweckwidrig nutzen. Ansonsten kann von anderen Wohnungseigentümern bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft die Unterlassung der zweckwidrigen Nutzung nach § 1004 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 15 Abs. 3 Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) verlangt werden.
Allerdings kann sich eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung als zulässig erweisen, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung.
Entscheidend ist dabei, dass eine solche anderweitige Nutzung die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt, das bei einer Nutzung zu dem vereinbarten Zweck typischerweise zu erwarten ist.
Bei einer nach der Teilungserklärung als Laden dienenden Teileigentumseinheit, die als Gaststätte genutzt wird, ist dies schon deshalb nicht der Fall, weil Läden - anders als Gaststätten - zur Nachtzeit geschlossen sein müssen. Schon deshalb darf eine Teileigentumseinheit, die nach der Teilungserklärung als Laden dient, grundsätzlich nicht als Gaststätte genutzt werden.
Ist eine zweckwidrige Nutzung von der Wohnungseigentümergemeinschaft jahrzehntelang geduldet worden und sollte aufgrund dessen der Unterlassungsanspruch hinsichtlich der zweckwidrigen Nutzung verwirkt sein,

  • schützt die Verwirkung den Eigentümer, der seine Teileigentumseinheit zweckwidrig nutzt, nur davor, dass er das bislang geduldete Verhalten ändern oder aufgeben muss,
  • begründet aber nicht das Recht, neue nachteilige Veränderungen vorzunehmen, so dass bei neuen nachteiligen Veränderungen der Unterlassungsanspruch gegen solche neue Veränderungen nicht verwirkt ist.

 

Darauf hat, laut Mitteilung der Pressestelle des Bundesgerichtshofs vom 10.07.2015 – Nr. 115/2015 –, der für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 10.07.2015 – V ZR 169/14 – hingewiesen.