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1. December 2015

Übertragung von Wartungskosten als Betriebskosten in AGB bei Geschäftsraummiete

In der Geschäftsraummiete ist die Übertragung der Verpflichtung, "sämtliche Wartungskosten" als Betriebskosten zu tragen,

  • auch ohne nähere Auflistung der einzelnen Kosten und
  • ohne Begrenzung der Höhe nach

 

in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) wirksam, weil

  • der Mieter vor überhöhten Forderungen durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot ausreichend geschützt ist.

 

Das hat der 2. Zivilsenat des Oberlandesgerichts (OLG) Frankfurt am Main mit Urteil vom 16.10.2015 – 2 U 216/14 – entschieden.

Nach der Entscheidung ist eine Klausel mit der "sämtliche Wartungskosten" umgelegt werden und die damit alle, auch gegebenenfalls nicht ausdrücklich genannte oder aus den sonstigen Kostenpositionen ableitbare Wartungskosten umfasst, nicht überraschend im Sinne des § 305 c Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), da ein gewerblicher Mieter mit seiner Zahlungspflicht auch für übliche Wartungskosten rechnen muss.

  • Dabei ist, wie der Senat weiter ausgeführt hat, eine Angabe der konkreten entstehenden Kosten im Mietvertrag nicht erforderlich.
     

Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses muss noch nicht feststehen, welche Kosten entstehen. Der Vermieter hat vielmehr wie bei anderen Nebenkosten ein legitimes Interesse daran, die Kosten variabel auszuweisen, um bei einer Änderung der durchzuführenden Wartungsarbeiten oder einer Änderung der entstehenden Kosten diese ohne eine Vertragsanpassung umlegen zu können.

  • Der Mieter ist insoweit vor überhöhten Forderungen durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt, das den Vermieter dazu verpflichten würde, den Mieter von der Umlegung nicht erforderlicher Kosten freizustellen (vgl. zur entsprechenden Argumentation bei der Umlegung von "Verwaltungskosten" Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 09.12.2009 – XII ZR 109/08 –).
     

Eine Diskrepanz der Nebenkostenvorauszahlungen zu den später tatsächlich entstehenden Kosten führt nicht zu einer anderen Beurteilung, da die Höhe der Vorauszahlungen grundsätzlich keinen zu schützenden Vertrauenstatbestand schafft (vgl. BGH, Urteil vom 28.04.2004 – XII ZR 21/02 –).

Die Klausel benachteiligt den Mieter auch nicht entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen, insbesondere ist sie nicht intransparent (§ 307 Abs. 1 S. 1, 2 BGB).

  • Dass in den AGB als zu erstattende Nebenkosten allgemein "sämtliche Wartungskosten" genannt sind, reicht dabei aus.

 

Eine nähere Aufschlüsselung oder eine sonstige Begrenzung, insbesondere der Höhe nach, ist nicht geboten (vgl. auch BGH, Urteile vom 07.11.2012 – VIII ZR 118/12 –; vom 11.11.2009 – VIII ZR 221/08 – und vom 14.02.2007 – VIII ZR 123/06 –; anders, wenn zugleich die Kosten für "die Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen einschließlich der Kosten des Betriebes" ohne Begrenzung der Höhe nach umgelegt werden sollen, vgl. BGH, Urteile vom 10.09.2014 – XII ZR 56/11 – und vom 26.09.2012 – XII ZR 112/10 –).
Zwar sind Verwender allgemeiner Geschäftsbedingungen nach Treu und Glauben verpflichtet, Rechte und Pflichten der Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen und wirtschaftliche Nachteile und Belastungen soweit erkennen zu lassen, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann.
Hierfür reicht die Bezeichnung "Wartungskosten" aber aus, da dieser Begriff allgemein ausreichend klar definiert ist.

  • Wartungskosten sind danach "Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft".

 

Unter Berücksichtigung dieser Definition handelt es sich bei Wartungskosten im Unterschied zu Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten mithin um wiederkehrende Kosten aus vorbeugenden Maßnahmen, welche der Überprüfung der Funktionsfähigkeit oder Betriebssicherheit einer technischen Anlage dienen (vgl. BGH, Urteile vom 07.04.2004 – VIII ZR 167/03 – und vom 14.02.2007 – VIII ZR 123/06 –).