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20. May 2020

Warum es für Käufer eines Gebäudegrundstücks wichtig ist, den Verkäufer zu fragen, ob für das Gebäude eine Gebäudeversicherung besteht

Denn besteht für ein Gebäude, z.B. für ein Wohnhaus, 

  • eine Gebäudeversicherung, 

tritt,

  • wenn das mit dem Gebäude bebaute Grundstück veräußert wird,

gemäß § 95 Versicherungsvertragsgesetz (VVG) mit dem durch die Eintragung in das Grundbuch erfolgtem Eigentumserwerb des Käufers dieser 

  • an Stelle des Verkäufers 

in das Versicherungsverhältnis ein, 

  • d.h. er ist ab diesem Zeitpunkt Vertragspartner des Versicherers und selbst Versicherungsnehmer,
  • mit der anschließenden Kündigungsmöglichkeit des Versicherungsverhältnisses nach § 96 VVG. 

Aber auch schon vorher, 

  • nämlich in der Zeit zwischen Gefahrübergang (§ 446 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) und dem Eigentumserwerb durch seine Eintragung in das Grundbuch,

genießt der Käufer 

  • aus einem bestehenden Gebäudeversicherungsvertrag

Versicherungsschutz.

Da dem Käufer eines Grundstücks 

  • in der Zeit zwischen Gefahrübergang und dem Eigentumserwerb durch Eintragung in das Grundbuch 

ein versicherbares - nach Zahlung des Kaufpreises sogar das alleinige - Sacherhaltungsinteresse zukommt, ist ein mit dem Verkäufer bestehender Gebäudeversicherungsvertrag

  • auch ohne ausdrückliche Regelung 

grundsätzlich dahingehend auszulegen, dass dieses (fremde) Interesse des Käufers darin mitversichert ist (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 17.06.2009 – IV ZR 43/07 –).

Wissen sollte der Käufer jedoch auch:
Eine vertragliche Verpflichtung des Grundstücksverkäufers gegenüber dem Käufer zu einer Versicherung der Kaufsache besteht grundsätzlich nicht.

Auch ist der Verkäufer 

  • - vorbehaltlich abweichender Vereinbarungen bzw.
  • sofern er sich vertraglich nicht dazu verpflichtet hat - 

nicht gehalten, eine 

  • im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages 

bestehende Gebäudeversicherung 

  • aufrechtzuerhalten oder
  • die Beendigung des Vertragsverhältnisses durch den Versicherer zu verhindern bzw. 
  • im Falle einer Kündigung eine neue Versicherung abzuschließen.

Vielmehr darf der Verkäufer ein bestehendes Versicherungsverhältnis

  • - vorbehaltlich anderer Abreden - 

jederzeit beenden, auch wenn er damit 

  • den Übergang der Versicherung auf den Käufer nach § 95 VVG verhindert. 

Ferner muss, wenn für das Gebäude im Zeitpunkt des Vertragsschlusses 

  • keine Gebäudeversicherung besteht oder 
  • eine solche Versicherung nach Vertragsschluss beendet worden ist,

der Verkäufer den Käufer nicht 

  • ungefragt

darüber informieren.

Nur dann, wenn der Verkäufer 

  • vor oder bei Abschluss des Kaufvertrages 

erklärt, 

  • dass eine Gebäudeversicherung besteht und 
  • das Versicherungsverhältnis vor Umschreibung des Eigentums beendet wird, 

trifft ihn in aller Regel 

  • die vertragliche Nebenpflicht, den Käufer hierüber unverzüglich zu unterrichten,
  • deren Verletzung einen Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB begründen kann.

Fazit:
Der Käufer eines bebauten Grundstücks muss,

  • sollte hierzu nichts vereinbart sein, 

den Verkäufer fragen, 

  • ob dieser eine Gebäudeversicherung abgeschlossen hat und 
  • ob diese noch besteht. 

Fragt der Käufer nicht nach, kann der Verkäufer davon ausgehen, 

  • dass sich der Käufer selbst um den erforderlichen Versicherungsschutz kümmert. 

Darauf hat der V. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 20.03.2020 – V ZR 61/19 – hingewiesen.