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25. April 2019

Was Vermieter und Mieter wissen sollten, wenn streitig ist, ob Ersatzansprüche des Vermieters wegen

.... Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjährt sind.

Mit Urteil vom 27.02.2019 – XII ZR 63/18 – hat der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) darauf hingewiesen, dass nach § 548 Abs. 1 Sätze 1 und 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

  • Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten verjähren,
  • die Verjährungnach § 548 Abs. 1 BGB mit dem Zeitpunkt beginnt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält

und dass der Rückerhalt der Mietsache im Sinne dieser Vorschrift grundsätzlich erfordert,

  • zum einen eine vollständige und unzweideutige Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters (wie durch förmliche Rückgabe und Aushändigung der Schließmittel),
    • weil der Vermieter erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache zu machen,
  • sowie zum anderen eine vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe des Mieters,
    • wozu es nicht genügt, dass der Vermieter (vorübergehend) die Möglichkeit erhält, während des (auch nur mittelbaren) Besitzes des Mieters die Mieträume zu besichtigen bzw. besichtigen zu lassen.

Die Rechtsfrage, ob bzw. unter welchen Voraussetzungen der Lauf der Verjährungsfrist nach § 548 Abs. 1 BGB in den Fällen beginnt, in denen

  • der Mieter dem Vermieter tatsächlich oder wörtlich die vollständige und endgültige Besitzaufgabe und Rückgabe anbietet,
  • dieser die Mietsache jedoch nicht zurücknimmt,

hat der Senat allerdings nicht entschieden.