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9. January 2020

Was Wohnungseigentümer, die die Terrassenfläche ihrer Erdgeschosswohnung vergrößern wollen, wissen

…. und beachten sollten.

Mit Urteil vom 28.09.2019 – 18 C 207/18 – hat das Landgericht (LG) Berlin in einem Fall, in dem ein Eigentümer einer Erdgeschosswohnung,

  • nachdem von ihm die Fläche der seiner Wohnung vorgelagerten Terrasse eigenmächtig vergrößert worden war,

beantragt hatte,

  • die von ihm vorgenommene Terrassenerweiterung nachträglich zu genehmigen und
  • eine Mehrheit auch dafür gestimmt hatte,

aber ein Eigentümer, der damit nicht einverstanden war, diesen Beschluss angefochten hatte, entschieden,

  • dass der nachträglich gefasste Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Genehmigung der schon vorgenommenen Erweiterung der Terrasse nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht

und den Beschluss für unwirksam erklärt.

Begründet hat das LG dies damit, dass

  • es sich bei der Erweiterung der Terrasse um eine bauliche Veränderung gehandelt habe,

durch die die übrigen Eigentümer

  • zum einen bereits durch die optische Veränderung,
  • zum anderen aber auch durch die intensivere Nutzung

beeinträchtigt werden, da

  • eine vergrößerte Terrassenfläche gegenüber einer Rasenfläche typischerweise ein höheres Störungspotential biete,
    • zum Beispiel durch die Möglichkeit mehr Stühle bzw. einen größeren Tisch aufzustellen.

Abgesehen davon dürfte die Vergrößerung einer einer Erdgeschosswohnung vorgelagerten Terrassenfläche ohne die Zustimmung aller Wohnungseigentümer auch deswegen unzulässig sein

  • und für die Einräumung eines solchen (erweiterten) Sondernutzungsrechtes keine Beschlusskompetenz bestehen,
  • mit der Folge, dass solcher Mehrheitsbeschluss nichtig wäre,

nachdem an einer einer Erdgeschosswohnung vorgelagerten Terrasse ein alleiniges Nutzungsrecht des Eigentümers der Erdgeschosswohnung unter Ausschluss der übrigen Eigentümer besteht und zwar,

  • je nachdem wie dies in der Teilungserklärung bestimmt ist,

weil

  • entweder die Terrasse Bestandteil des Sondereigentums an der Erdgeschosswohnung ist
  • oder an der Terrasse für den Eigentümer der Erdgeschosswohnung ein Sondernutzungsrecht besteht

und durch eine Terrassenvergrößerung,

  • da es sich bei der Gartenfläche, auf die sich die Terrassenvergrößerung dann erstreckt, um ein, allen Eigentümern gehörendes und zur gleichen Nutzung zugewiesenes Gemeinschaftseigentum handelt,

dieser Teil des allen Eigentümern gehörenden und zur gleichen Nutzung zugewiesenen Gemeinschaftseigentums

  • abgeschnitten und
  • dem Eigentümer der Erdgeschosswohnung zugewiesen wird.

Auch deswegen müsste also eine ohne die erforderliche Zustimmung aller Wohnungseigentümer vorgenommene Terrassenvergrößerung auf entsprechende Aufforderung hin

  • wieder entfernt und
  • die Terrasse auf das sich aus dem Grundrissplan ergebende Ausmaß zurückgebaut werden (Quelle: juris Das Rechtsportal).