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17. July 2012

WEG – Wann sind Mehrheitsbeschlüsse einer Wohnungseigentümergemeinschaft nichtig und wie kann ein Wohnungseigentümer die Nichtigkeit geltend machen?

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) unterscheidet zwischen Angelegenheiten, die die Wohnungseigentümer durch (Mehrheits-)Beschluss, und solchen, die sie durch Vereinbarung regeln können.
Durch (Mehrheits-)Beschlussfassung geordnet werden können nur solche Angelegenheiten, über die

  • nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder
  • nach einer Vereinbarung

die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können (§ 23 Abs. 1 WEG).

Ist eine Angelegenheit also weder durch das Wohnungseigentumsgesetz noch durch Vereinbarung dem Mehrheitsprinzip unterworfen, kann eine Regelung durch Mehrheitsbeschluss nicht erfolgen (§ 23 Abs. 1 WEG).
Der Mehrheit fehlt in solchen Fällen von vornherein jede Beschlusskompetenz. Es bedarf dann einer Vereinbarung, § 10 Abs. 1 WEG.
Das bedeutet, was zu vereinbaren ist, kann nicht beschlossen werden, solange nicht vereinbart ist, dass dies auch beschlossen werden darf.
Fehlt der Mehrheit von vorneherein jede Beschlusskompetenz ist ein Mehrheitsbeschluss nicht nur rechtswidrig, sondern nichtig. Dies ist deshalb von erheblicher Bedeutung, weil ein rechtswidriger Beschluss, wenn er nicht fristgerecht angefochten wird, bestandskräftig wird. Dagegen entfaltet ein nichtiger Beschluss zwischen den Wohnungseigentümern keine Rechtswirkungen und kann nicht in Bestandskraft erwachsen. Die Nichtigkeit tritt von Anfang an ein und kann ohne gerichtliche Feststellung und ohne zeitliche Befristung geltend gemacht werden; eine gerichtliche Entscheidung hat nur deklaratorische Bedeutung.
Besteht Streit über die Wirksamkeit eines Eigentümerbeschlusses, steht das Recht, die Nichtigkeit von Beschlüssen feststellen zu lassen, d. h. das Recht zur Erhebung einer Nichtigkeitsfeststellungsklage jedem Wohnungseigentümer zu, wobei es für die Frage des Rechtsschutzinteresses ohne Bedeutung ist, ob der klagende Eigentümer für oder gegen den Beschluss gestimmt hat.
Diese Befugnis zur Anrufung der Gerichte kann zwar im Einzelfall der Verwirkung unterliegen. Der bloße Zeitablauf genügt hierfür jedoch nicht. Hinzutreten müssen besondere Umstände, die eine Inanspruchnahme des Gerichtsschutzes als treuwidrig erscheinen lassen.

Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Beschluss vom 20.09.2000 – V ZB 58/99 – und Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 225/11 – entschieden.

 

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