Darauf, dass § 5 Abs. 2 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) regelt, dass
- tragende Teile eines Gebäudes nicht Gegenstand von Sondereigentum sein können und
- darunter auch die Dachkonstruktion einer Garage fällt, die im Sondereigentum steht,
hat die 3. Kammer des Ersten Senats des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) im Beschluss vom 28.07.2014 – 1 BvR 1925/13 – hin- und insoweit auf den Beschluss des 3. Zivilsenats des Oberlandesgerichts (OLG) Düsseldorf vom 05.11.2003 – 3 Wx 235/03 – verwiesen.
Dieser hat in dem vom BVerfG zitierten Beschluss entschieden,
- dass die tragenden Teile eines auf dem gemeinschaftlichen Grundstück errichteten Garagengebäudes – wie z. B. das Dach – zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören,
- auch wenn die Garagen dem Sondereigentum nur eines Wohnungseigentümers zugeordnet sind und
- unabhängig davon, ob die Garagen freistehend oder im Anschluss an das Wohngebäude errichtet worden sind.
Zwar können, wie der 3. Zivilsenat des OLG Düsseldorf in seiner Entscheidung ausgeführt hat, Nebenräume, die zu einer Wohnung gehören, wie z.B. Kellerräume, Garagen oder Garagen-Stellplätze sondereigentumsfähig sein. Dies bedeutet aber nicht, dass eine oder mehrere freistehende Garagen auch hinsichtlich der tragenden Teile des Garagengebäudes, also
- der Fundamente,
- der tragenden Mauern und
- des Daches usw.
zum Sondereigentum des betreffenden Wohnungseigentümers gehören.
Dies ergibt sich aus den Bestimmungen der §§ 5 Abs. 1 und Abs. 2 und 3 WEG.
In § 5 Abs. 1 werden als „sondereigentumsfähig“ zunächst die gemäß § 3 Abs. 1 bestimmten Räume bezeichnet.
Nach § 3 Abs. 1 WEG kann Sondereigentum
- an einer bestimmten Wohnung oder
- an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude
eingeräumt werden.
Daraus ergibt sich, dass das Gesetz zunächst
- nur von der Sondereigentumsfähigkeit von Räumen,
- nicht aber eines ganzen Gebäudes
ausgeht.
Soweit gemäß § 5 Abs. 1 auch „Bestandteile“ des Gebäudes unter bestimmten Voraussetzungen Gegenstand des Sondereigentums sein können, gilt dies gemäß Abs. 2 WEG jedenfalls nicht für solche Teile eines Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind.
- Auch wenn die „Innenräume“ von Garagen mit ihren einzelnen Bestandteilen wie z.B. Wandputz, Estrich, Elektroanlagen, nicht tragenden Innenwänden zum Sondereigentum gehören,
- so gilt dies nicht für die das Sondereigentum umschließenden tragenden Außenmauern, das Dach und die übrigen konstruktiven Teile des Gebäudes.
Darauf ob die Garagen freistehend errichtet worden sind oder an das Hauptgebäude angebaut sind, kommt es dabei nicht an.
Ebenso wie bei einer Wohnungseigentumsanlage, die aus mehreren Einfamilienhäusern, die freistehend errichtet worden sind, besteht, bezieht sich auch bei freistehend errichteten Garagen das Sondereigentum ausschließlich auf die umschlossenen „Räume“ und die Teile des Gebäudes, die nicht für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind.
Für Fertiggaragen aus Beton, die ohne Fundament oder sonstige Verankerungen auf dem Grund und Boden aufgestellt sind gilt nichts anderes. Auch die konstruktiven Teile dieser Garagen, nämlich Wände, Boden und Decke stehen nach der zwingenden Vorschrift des § 5 Abs. 2 WEG im Gemeinschaftseigentum, weil die Garagen aufgrund ihres Eigengewichts wesentlicher Bestandteil des Grundstücks (§ 94 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) werden (so Bayerisches Oberstes Landesgericht (BayObLG), Beschluss vom 11.11.1988 – BReg 2 Z 92/88 –)
Die Kosten der Sanierung von beispielsweise Garagendächern sind folglich
- gemäß § 16 Abs. 2 WEG von allen Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen sind,
- wenn weder in der Teilungserklärung noch durch eine spätere Vereinbarung der Wohnungseigentümer eine anderslautende Bestimmung getroffen worden ist.
Ist in einer Teilungserklärung bestimmt, dass für die Instandhaltung und Instandsetzung des Sondereigentums … die jeweiligen Eigentümer aufkommen müssen, bedeutet dies für die Garagen nur, dass diese alle Instandsetzungen und Instandhaltungskosten hinsichtlich der Garagen tragen müssen, die sich auf die Teile der Garagen beziehen, die nicht für deren Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, also nicht gemeinschaftliches Eigentum sind.
Dazu gehören – wie bereits oben ausgeführt – z.B. der gesamte Innenbereich der Garagen nebst evtl. Versorgungsleitungen u.ä..
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