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30. March 2016

Wenn der Käufer einer Immobilie geltend macht, ihm sei ein Mangel arglistig verschwiegen worden

Welche Mängel bzw. Umstände muss der Verkäufer offenbaren, wann handelt ein Verkäufer arglistiges und wer muss im Streitfall was beweisen?

Bei dem Verkauf eines Gebäudegrundstückes besteht eine Pflicht nur zur Offenbarung

  • verborgener Mängel oder
  • von Umständen, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind.

Ist beispielsweise das Dachgebälk eines Hauses vom Hausbock befallen, darf der Verkäufer dies beim Verkauf jedenfalls dann nicht verschweigen,

  • wenn der aktuelle Hausbockbefall bei einer Besichtigung des Hauses nicht ohne weiteres erkennbar ist und
  • die durch den Schädlingsbefall angerichteten Schäden einen erheblichen Umfang erreicht haben,

weil es sich hierbei um einen Umstand handelt, der für den Entschluss eines Käufers, das Haus zu erwerben, von Bedeutung und deshalb zu offenbaren ist.

  • Keine Offenbarungspflicht besteht dagegen bei den Mängeln, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind.

Der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 16.03.2012 – V ZR 18/11 –).

Ein arglistiges Verschweigen eines Mangels liegt vor, wenn der Verkäufer

  • eine bestehende Aufklärungspflicht
  • vorsätzlich verletzt, d.h.
    • wenn er den konkreten Mangel kennt oder
    • zumindest im Sinne eines bedingten Vorsatzes für möglich hält und in Kauf nimmt (BGH, Urteile vom 16.03.2012 – V ZR 18/11 – und vom 07.03.2003 – V ZR 437/01 –).

Hatte beispielsweise der Verkäufer eines Hauses, weil dieses vom Holzbock befallen war, ein Fachunternehmen (auf dessen Zuverlässigkeit er sich verlassen durfte) mit der umfassenden Beseitigung dieses Mangels beauftragt, muss er sich nicht Kenntnis vom Erfolg der Sanierungsbemühungen verschaffen (BGH, Urteil vom 12.04.2002 – V ZR 302/00 –).

  • D.h., mit dem Absehen einer Erfolgskontrolle nach Ausführung der Arbeiten nimmt er ein späteres Wiederauftreten des Mangels nicht billigend in Kauf, so dass in einem solchen Fall ein arlistiges Verschweigen nicht vorliegt.
  • Kennt der Verkäufer dagegen konkrete Umstände, die den Verdacht begründen, die Mangelbeseitigung habe keinen Erfolg gehabt und teilt er diese Umstände dem Käufer nicht mit, nimmt er das Vorliegen eines Mangels in Kauf und handelt arglistig.

Darlegungs- und beweispflichtig für das Vorliegen sämtlicher Voraussetzungen der Arglist und damit auch der Kenntnis des Verkäufers von dem Mangel ist der Käufer (BGH, Urteil vom 27.06.2014 – V ZR 55/13 –).

  • Dies gilt auch dann, wenn der Arglistvorwurf darauf gestützt wird, der Verkäufer habe sein Wissen über eine in der Vergangenheit unzureichend vorgenommene Mangelbeseitigung nicht offenbart.
  • Der Verkäufer ist allerdings im Rahmen der ihm obliegenden sekundären Darlegungslast (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 12.11.2010 – V ZR 181/09 – und vom 27.06.2014 – V ZR 55/13 –) gehalten, die Einzelheiten der von ihm ergriffenen Mangelbeseitigungsmaßnahmen näher zu erläutern.
    Die pauschale und nicht näher konkretisierte Behauptung, er habe den Mangel ordnungsgemäß beseitigen lassen, genügt diesen Anforderungen jedenfalls dann nicht, wenn er zur Darlegung weiterer Einzelheiten in der Lage ist.

Darauf hat der V. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 19.02.2016 – V ZR 216/14 – hingewiesen.