Sind mehrere Personen je zu bestimmten Anteilen Miteigentümer eines Hauses besteht zwischen ihnen eine Bruchteilsgemeinschaft gem. den §§ 741 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
Nach § 748 BGB ist in einem solchen Fall jeder Teilhaber den anderen Teilhabern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Gegenstands sowie die Kosten der Erhaltung, der Verwaltung und einer gemeinschaftlichen Benutzung nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen.
Zu den Kosten des gemeinschaftlichen Gegenstands zählen sämtliche vermögensmindernde Maßnahmen, d.h. Aufwendungen zur
Zu solchen Erhaltungsmaßnahmen zählen insbesondere Reparatur- oder Umbaumaßnahmen an einem Haus.
Gerechtfertigt sind die Kosten, wenn die Teilhaber
- die Zustimmung erklärt haben oder
- die Maßnahme notwendig war (§ 744 Abs. 2 BGB).
Gemäß § 744 Abs. 2 BGB ist jeder Teilhaber berechtigt, die zur Erhaltung des Gegenstands notwendigen Maßregeln ohne Zustimmung der anderen Teilhaber zu treffen.
- Notwendig ist eine Maßnahme, die entweder die Substanz oder den Wert der Sache erhält.
- Nicht notwendig sind grundsätzlich wirtschaftlich unvertretbare oder der Schaffung eines neuen wirtschaftlichen Wertes dienende Maßnahmen.
- Notwendig ist eine Maßnahme nur dann, wenn sie vom Standpunkt eines vernünftigen Eigentümers oder sonst wie Berechtigten aus als zur Erhaltung des Gegenstands notwendig erscheint.
Regelmäßig werden notwendige Erhaltungsmaßnahmen keinen Aufschub dulden.
Begriffsnotwendig ist das aber nicht.
Ist das gemeinschaftliche Haus reparaturbedürftig und führt das Unterlassen der Reparatur dazu, dass das Haus auf lange Sicht an Wert verliert, so ist jeder Teilhaber berechtigt, die erforderlichen Reparaturen auch gegen den Widerstand der anderen Teilhaber durchzuführen.
Die entsprechende Befugnis des Teilhabers ist also nicht auf reine Eilmaßnahmen begrenzt.
Es genügt,
- dass ohne die Maßnahme der Bestand der Sache auf längere Sicht bedroht ist und
- dass es wirtschaftlich vernünftig ist, die Maßnahme, die auf Dauer doch nicht unterbleiben kann, hier und jetzt vorzunehmen.
Ein in wirtschaftlicher Hinsicht vernünftiger Berechtigter wird nur solche Aufwendungen zur Erhaltung der Sache machen, die durch Nutzung oder jedenfalls Veräußerung wieder realisiert werden können.
Bei der Beurteilung der Frage, ob eine notwendige Maßnahme vorliegt, ist deshalb zugleich ein objektiver Maßstab anzulegen, wobei besonders die finanziellen Möglichkeiten der Teilhaber zu berücksichtigen sind (OLG Brandenburg Beschluss vom 03.06.2013 – 3 WF 53/13 –; OLG Rostock, Urteil vom 19.12.2003 – 1 U 100/01 –).
Dabei können auch wertverbessernde Maßnahmen notwendig sein, sofern sie bei wirtschaftlich vernünftiger Betrachtungsweise angezeigt sind und die finanziellen Möglichkeiten der Teilhaber diese zulassen.
Erst wenn die Renovierung eines Hauses nicht mehr der Abwehr von Schäden, sondern überwiegend der Wertsteigerung dient, liegt keine Notwendigkeit iSd. § 744 Abs. 2 BGB vor.
Darauf hat der 1. Senat für Familiensachen des Brandenburgischen Oberlandesgerichts (OLG) mit Beschluss vom 15.12.2015 – 9 UF 29/15 – hingewiesen und in einem Fall,
- in dem miteinander verheiratete, aber voneinander getrennt lebende Eheleute je zur Hälfte Miteigentümer eines Einfamilienhauses waren, die Ehefrau aus dem Haus ausgezogen war und der in dem Haus lebende Ehemann an dem Haus gegen den Widerstand seiner Ehefrau Reparaturarbeiten am Dach hatte durchführen lassen,
der Klage des Ehemanns gegen seine Ehefrau auf Erstattung der Hälfte der für die Reparatur aufgewandten Kosten aus § 744 Abs. 2 BGB i.V.m. § 748 BGB stattgegeben, weil
- der Ehemann hatte darlegen und beweisen können, dass das Unterlassen der Reparatur dazu geführt hätte, dass das Haus auf lange Sicht an Wert verliert und es sich demzufolge bei der Reparatur um eine notwendige Erhaltungsmaßnahme gehandelt hat.
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