Wichtig für Wohnungseigentümer zu wissen, wenn Instandsetzungsmaßnahmen an den Fenstern in ihrer Wohnung anstehen

…. oder sie die Erneuerung von Fenstern in ihren im Sondereigentum stehenden Räumenfür notwendig erachten.

Die Fenster nebst Rahmen eines Gebäudes,

• auch die, die sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden,

stehen,

• da sie für Bestand und Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind,

gemäß § 5 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zwingend im Gemeinschaftseigentum.

• Eine Übertragung solcher zwingend im Gemeinschaftseigentum stehender Teile eines Gebäudes auf das Sondereigentum ist nicht möglich und
• sollte sich dennoch eine solche Übertragungsregelung in einer Teilungserklärung befinden, würde diese schlicht keine Wirkung entfalten.

Dass alle Fenster eines Gebäudes zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen, hat zur Folge, dass nach der gesetzlichen Kompetenzzuweisung

• die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

für

• die Instandhaltung,
• die Instandsetzung sowie
• den Austausch

auch der Fenstern in den Wohnungen der Eigentümer zuständig ist (§ 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG bzw. § 22 WEG) und

• die damit verbundenen Kosten zu tragen hat (§ 16 Abs. 2 WEG).

Allerdings kann hiervon abweichend die Pflicht

• zur Instandsetzung, zur Instandhaltung sowie zur Erneuerung der Fenster in ihren Wohnungen und
• zur Tragung der damit verbundenen Kosten

den jeweiligen Wohnungseigentümern

• in der Teilungserklärung auferlegt sein oder
• durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer auferlegt werden.

Eine solche abweichende Regelung muss nach ihrem Wortlaut und Sinn klar und eindeutig sein.

• Ergibt die Auslegung von Wortlaut und Sinn der Regelung Zweifel an der Pflichtenübertragung, bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und ihrer Kostentragungspflicht.

So bleibt beispielsweise eine vollständige Erneuerung der Fenster Sache der Gemeinschaft, wenn die Teilungserklärung oder eine von den Eigentümern getroffene Vereinbarung

• die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zuweist und
• dabei den Außenanstrich ausnimmt (vgl. hierzu Bundesgerichtshof (BGH), Urteile vom 22.11.2013 – V ZR 46/13 – und vom 02.03.2012 – V ZR 174/11 –).

Ist

• eine Pflichten- und Kostenübertragung nicht (wirksam) erfolgt und somit

die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für den Fensteraustausch zuständig sowie zur Tragung der damit verbundenen Kosten verpflichtet, hat,

• wenn die Erneuerungsbedürftigkeit von Fenstern in der Wohnung eines Eigentümers unter den Wohnungseigentümern streitig ist,

der Eigentümer, der die Erneuerung der Fenster in seiner Wohnung für erforderlich erachtet,

• zunächst grundsätzlich nur einen Anspruch auf Überprüfung des Instandsetzungsbedarfs durch die Gemeinschaft (Landgericht (LG) Köln, Urteil vom 11.11.2018 – 29 S 66/18 –).

Übrigens:
Für die Wohnungseingangstüren der Eigentumswohnungen gilt das oben Ausgeführte entsprechend.