Wichtig für Wohnungseigentümer zu wissen: Wer muss welche öffentlich-rechtlichen Vorgaben erfüllen und die Kosten hierfür tragen?

Wichtig für Wohnungseigentümer zu wissen: Wer muss welche öffentlich-rechtlichen Vorgaben erfüllen und die Kosten hierfür tragen?

Nach Bildung einer Wohnungseigentümergemeinschaft durch Teilungsvertrag oder Teilungserklärung, gehören

  • sowohl die erstmalige plangerechte Herstellung des Gemeinschaftseigentums,
  • als auch Maßnahmen zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen an das gemeinschaftliche Eigentum

zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG),

Demzufolge ist beispielsweise die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis auch dann Aufgabe aller Wohnungseigentümer, wenn der Nachweis bei einer Aufteilung gemäß § 3 WEG nicht oder nicht vollständig geführt worden ist.

  • Die Kosten für die Erfüllung solcher bauordnungsrechtlichen Anforderungen an das Gemeinschaftseigentum haben die Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 2 WEG nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen;
    dies gilt auch für die Kosten der Ermittlung der erforderlichen Maßnahmen.

Eine davon abweichende Kostenregelung kann zwar gemäß § 16 Abs. 4 WEG beschlossen werden,

  • kommt allerdings nur in Betracht unter den Voraussetzungen von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG,
  • also nur dann, wenn ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.

Dagegen hat etwaige das Sondereigentum betreffende öffentlich-rechtliche Vorgaben,

  • wie beispielsweise die Vorgabe nach Art. 46 Abs. 3 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) in eine Wohnung, die darüber noch nicht verfügt, eine Toilette und eine Badewanne bzw. Dusche einzubauen,

weil diese einzubauenden Gegenstände als wesentliche Bestandteile des Gebäudes im Sinne von § 94 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) gemäß § 5 Abs. 1 WEG im Sondereigentum stehen,

  • der jeweilige Sondereigentümer auf eigene Kosten zu erfüllen.

Für solche Maßnahmen am Sondereigentum besteht generell keine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer.
Ein ungeachtet dessen gefasster Beschluss ist nichtig.

Darauf hat der V. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 09.12.2016 – V ZR 84/16 – hingewiesen.


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