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16. June 2020

Wichtig für Wohnungsmieter und -vermieter zu wissen, wenn über die Berechtigung einer Mietminderung wegen

…. vom Nachbargrundstück ausgehenden Lärms gestritten wird.

Mit Urteil vom 29.04.2020 – VIII ZR 31/18 – hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) darauf hingewiesen, dass 

  • nach Abschluss des Mietvertrags 

eintretende erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen, 

  • auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle herrühren,

bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen einen 

  • gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) 

zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung 

  • grundsätzlich nicht begründen können, wenn 
    • auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss,
  • sondern nur dann, wenn auch 
    • Abwehr- oder Entschädigungsansprüche des Vermieters gegen den Dritten nach § 906 BGB bestehen.

Das bedeutet:
Möchte ein Mieter

  • wegen von nach Mietbeginn von einem Nachbargrundstück über einen längeren Zeitraum ausgehender erhöhter Geräusch- oder/und Schmutzimmissionen 

die Miete nach § 536 Abs. 1 BGB mindern muss er, sofern 

  • weder eine Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Freiheit der Wohnung von solchen Geräusch- oder/und Schmutzimmissionen ausdrücklich oder konkludent getroffen worden, 
  • noch eine solche dem Mietvertrag zu entnehmen ist,

zunächst 

  • darlegen und
  • im Streitfall auch beweisen,

dass 

  • die von ihm angemietete Wohnung Immissionen der vorbezeichneten Art ausgesetzt ist, die die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung unmittelbar beeinträchtigen und 
  • es sich hierbei um eine wesentliche Beeinträchtigung im Sinne des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt.

Ist dies vom Mieter durch eine Beschreibung, 

  • aus der sich ergibt, 
    • um welche Art von Beeinträchtigungen es geht, 
    • zu welchen Tageszeiten, 
    • über welche Zeitdauer sowie 
    • in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten 
  • und die zudem darauf schließen lässt, 
    • dass es sich bei den geltend gemachten Immissionen um wesentliche Beeinträchtigungen im Sinne des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt,

dargelegt sowie

  • der diesbezügliche Tatsachenvortrag im Bestreitensfall durch den Vermieter vom Mieter auch 

bewiesen worden, kann der Vermieter sich gegenüber dem Mieter darauf berufen,  

  • wegen des festgestellten Sachverhalts weder Abwehr- noch Entschädigungsansprüche nach § 906 BGB gegen den Verursacher der Immissionen zu haben und deswegen

für die Abwendung der festgestellten Immissionen auch nicht einstehen müsse.

Wendet der Vermieter dies ein, hängt die Frage, 

  • ob ein zur Mietminderung berechtigender Wohnungsmangel vorliegt, 

davon ab, ob der Vermieter die entsprechenden Tatsachen dafür, 

darlegen und im Fall des Bestreitens durch den Mieter auch beweisen kann.

Übrigens:
Dazu, wann

  • bei von einer Baustelle ausgehendem Baulärm 

Nachbarn von der 

  • Immissionsschutzbehörde

die Anordnung geeigneter Maßnahmen zur Begrenzung des Baulärms verlangen können, vergleiche den Blogeintrag