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1. July 2020

Wichtig zu wissen für Mieter und Vermieter, wenn einem Mieter ein Wohnungsschlüssel abhanden kommt, der

…. zu der Schließanlage des Mietshauses gehört. 

Ist einem Wohnungsmieter ein Wohnungsschlüssel abhanden gekommen, ist der Mieter dem Vermieter gegenüber - grundsätzlich - zum Schadensersatz 

  • gem. §§ 280 Abs. 1, 535 Abs. 1, 241 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) 

verpflichtet, da er seine mietvertragliche Nebenpflicht zur Obhut über den nicht mehr auffindbaren Schlüssel verletzt hat.

  • Das Verschulden des Mieters an dem Verlust des Schlüssels wird dabei vermutet, sofern der Mieter diese gesetzliche Vermutung nicht zu widerlegen vermag. 

Dies bedeutet allerdings (noch) nicht, dass, 

  • wenn der abhanden gekommene Wohnungsschlüssel zu einer Schließanlage gehört hat, 

der Mieter dem Vermieter die Kosten des Austauschs der gesamten Schließanlage erstatten muss.

Vielmehr muss der Vermieter 

  • darlegen und 
  • im Streitfall auch beweisen, 

dass und in welchem Umfang ihm durch den Schlüsselverlust ein ersatzfähiger Vermögensschaden entstanden ist.

Dieser erstattungsfähige Vermögensschaden des Vermieters kann zumindest darin bestehen, dass der Vermieter das Wohnungsschloss

  • bei einer erweiterbaren Schließanlage 
    • durch ein anderes (neues) zur Schließanlage passendes Schloss 

oder 

  • bei einer nicht erweiterbaren Schließanlage (die diese Möglichkeit nicht bietet) 
    • durch einen nicht zur Schließanlage gehörenden Zylinder, 
    • mit der Folge, dass der entsprechende Mieter dann unterschiedliche Schlüssel für Haus- und Wohnungstür hat,

austauschen lässt. 

Zur Erstattung der (weitaus höheren) Kosten 

  • für einen vom Vermieter tatsächlich vorgenommenen Austausch der gesamten Schließanlage  

ist der Mieter nur dann verpflichtet, falls der Vermieter,

  • wofür er darlegungs- und im Streitfall auch beweispflichtig ist,

sich aus objektiver Sicht unter den konkret gegebenen Einzelfallumständen 

  • zur Beseitigung einer fortbestehenden Missbrauchsgefahr durch Unbefugte 

veranlasst sehen darf, die Schließanlage zu ersetzen,

  • wofür ein rein abstraktes Gefährdungspotential nicht ausreicht.

Bei einer nicht erweiterbaren Schließanlage kann im Übrigen die Haftung des Mieters beschränkt sein.

  • Wurde der Mieter vom Vermieter nämlich nicht darüber informiert, dass die Schließanlage nicht erweiterbar ist, muss er in einem Schadensfall die Kosten, die darauf zurückzuführen sind, dass er keine erweiterbare Schließanlage gewählt hat, selbst tragen (so Landgericht (LG) München I, Urteil vom 18.06.2020 – 31 S 12365/19 –).