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28. December 2018

Wichtig zu wissen für Verkäufer und Käufer einer Immobilie: Unzutreffende Angaben zur Größe können

.... Schadensersatzpflichten wegen Verschuldens bei Vertragsschluss aus § 280 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) auslösen.

Mit Urteil vom 20.12.2018 – 14 U 44/18 – hat der 14. Zivilsenat des Oberlandesgerichts (OLG) Stuttgart entschieden, dass der Verkäufer einer Eigentumswohnung, der

  • bewusst unzutreffende Angaben zur Wohnungsgröße macht oder
  • ohne konkrete Anhaltspunkte Angaben über die Wohnungsgröße ins Blaue hinein macht sowie seine Ungewissheit darüber nicht offenbart,

sich wegen Verschuldens bei Vertragsschluss schadensersatzpflichtig macht, wenn

  • die Wohnung tatsächlich kleiner ist, als angegeben und falls

es sich um eine Zirkaangabe des Verkäufers gehandelt hat,

  • die Abweichung mehr als 5% beträgt.

Begründet hat der Senat dies damit, dass

  • eine solche schuldhafte unzutreffende Größenbeschreibung des Kaufgegenstandes dem Rücksichtnahmegebot nach § 241 Abs. 2 BGB widerspricht und
  • dadurch das Kaufverhalten beeinflusst wird.

Liegt bei einer Zirkaangabe des Verkäufers

  • beispielsweise eine tatsächliche Größenabweichung von 12% vor,

weil vom Verkäufer die Größe der zu einem Kaufpreis von 250.000 Euro verkaufte Eigentumswohnung

  • mit ca. 89 m² angegeben worden,
  • diese tatsächlich jedoch nur 78,2 m² groß ist,

würde der Schadensersatzanspruch, den der Käufer geltend machen kann, 17.837 Euro betragen.

Vorzugehen bei der Berechnung der Höhe des Schadensersatzanspruchs ist wie folgt:

  1. Von der Zirkaangabe 89 m² muss zunächst die noch zulässige Abweichung von 5% abgezogen werden: 89 m² - 5% von 89 m² = 84,55 m²;
  2. danach wird die Differenz zwischen den 84,55 m² und der tatsächlichen Wohnungsgröße von 78,2 m², also die Abweichung von der tatsächlichen Wohnungsgröße ermittelt = 6,35 m²;
  3. sodann werden die 6,35 m² mit dem gezahlten Quadratmeterpreis (= 250.000 Euro dividiert durch 89 m²) multipliziert (Quelle: Pressemitteilung des OLG Stuttgart vom 20.12.2018).