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21. July 2020

Wichtig zu wissen, wenn Streit zwischen Kaufvertragsparteien darüber besteht, ob ein Sachmangel vom Verkäufer arglistig

…. verschwiegen wurde.

Ein konkreter Mangel ist von einem Verkäufer dann arglistig verschwiegen worden, wenn 

  • er den Mangel 
    • gekannt oder 
    • mindestens für möglich gehalten hat, 
  • er verpflichtet gewesen wäre, den Käufer ungefragt auf den Mangel hinzuweisen, weil 
    • der verschwiegene Mangel für den (Kauf)Entschluss eines verständigen Käufers von wesentlicher Bedeutung war und dieser deswegen nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise eine Aufklärung erwarten durfte,

der Verkäufer gleichzeitig auch 

  • gewusst oder 
  • damit gerechnet und billigend in Kauf genommen 

hat, dass der Käufer den Mangel 

  • nicht kennt 

und bei Offenbarung bzw. Aufklärung 

  • den Vertrag nicht oder 
  • nicht mit dem vereinbarten Inhalt 

geschlossen hätte.

  • Das gilt auch dann, wenn der Arglistvorwurf darauf gestützt wird, der Verkäufer habe sein Wissen über eine in der Vergangenheit unzureichend vorgenommene Mangelbeseitigung nicht offenbart. 

Aufklären muss ein Verkäufer den Käufer beispielsweise

  • bei einem Kraftfahrverkauf über (nicht nur ganz geringfügige, äußere Lack-) Unfallschäden und deren Umfang 

sowie 

  • bei dem Verkauf eines Gebäudegrundstückes über
    • verborgene Mängel oder 
    • Umstände, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind. 

Keine Offenbarungspflicht besteht dagegen bei den Mängeln, 

  • die einer Besichtigung zugänglich und 
  • damit ohne weiteres erkennbar sind, 

weil 

  • der Käufer diese bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen und 
  • deswegen insoweit eine Aufklärung nicht erwarten kann. 

Beruft sich ein Käufer darauf, 

  • von dem Verkäufer arglistig getäuscht worden zu sein, 

ist er darlegungs- und im Streitfall auch beweispflichtig für

  • das Vorliegen sämtlicher Umstände, die den Arglisttatbestand ausfüllen, 

also bei einer Täuschung durch Verschweigen auch für 

  • die unterbliebene Aufklärung über offenbarungspflichtige Umstände bzw. Mängel. 

Allerdings kommen dem Käufer insoweit, da es sich bei einer behaupteten 

  • unterbliebenen Offenbarung 

um eine negative Tatsache handelt, 

  • Erleichterungen nach den Grundsätzen der sekundären Darlegungslast 

zugute. 

Danach obliegt es 

  • dem Verkäufer 

nicht nur pauschal, sondern in räumlicher, zeitlicher und inhaltlicher Weise substantiiert darzulegen, dass und wie er seiner Aufklärungs- bzw. Offenbarungspflicht nachgekommen ist, während

  • der Käufer

diese vom Verkäufer dargelegte Aufklärung bzw. Offenbarung ausräumen, d.h. widerlegen muss.

  • Gelingt dem Käufer dies, ist der Beweis der negativen Tatsache (dass die Aufklärung bzw. Offenbarung nicht erfolgt ist) erbracht, mit der Folge, dass 
    • es dann wiederum Sache des Verkäufers ist, den Beweis dafür zu erbringen dass das arglistige Verschweigen des Mangels für den Kaufentschluss des Käufers nicht ursächlich gewesen ist.

Übrigens:
Steht ein arglistiges Handeln oder Verschweigen fest, 

  • kann sich der Verkäufer nicht auf einen vertraglich vereinbarten Ausschluss der Sachmängelhaftung berufen (§ 444 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) und
  • ist der Vertrag anfechtbar nach § 123 Abs. 1 BGB mit der Rechtsfolge, dass ein Anspruch des Käufers 
    • auf Rückabwicklung des Vertrages (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) und