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9. April 2014

Wirkung der vom Insolvenzverwalter erklärten “Freigabe” des Mietverhältnisses über die Wohnung des Insolvenzschuldners.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hat mit Urteil vom 09.04.2014 – VIII ZR 107/13 – entschieden, dass der Vermieter nach dem Wirksamwerden der Freigabeerklärung gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO gegenüber dem Mieter kündigen kann, weil durch die Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters der Mieter die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis über das Mietverhältnis zurückerhält.

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall war der Kläger seit dem 01.04.2007 Mieter einer Wohnung der Beklagten in Hamburg.
Vor Abschluss des Mietvertrages hatte der Kläger (Mieter) von der Verwalterin der Beklagten (Vermieter) ein Formular einer "Vorvermieterbescheinigung" erhalten. Darin sollte der bisherige Vermieter des Klägers bestätigen, wie lange das Mietverhältnis gedauert hat und ob der Mieter die Kaution und die Miete pünktlich gezahlt hat und seinen sonstigen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nachgekommen ist.
Der Kläger (Mieter) gab die Formulare vor Vertragsschluss ausgefüllt zurück. Danach hatte er seit 2003 von einem Dritten eine Wohnung zu einer Miete von 695 € gemietet und seine Pflichten aus dem Mietvertrag stets pünktlich erfüllt.

Am 05.11.2009 wurde das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Klägers (Mieters) eröffnet. Der vom Gericht eingesetzte Treuhänder erklärte mit Schreiben vom 03.12.2009 die "Freigabe" des Mietverhältnisses gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO.
Mit Schreiben vom 16.09.2010 erklärten die Beklagten (Vermieter) gegenüber dem Kläger (Mieter) die fristlose Kündigung des Mietvertrags, weil die Vorvermieterbescheinigung gefälscht gewesen sei. Weder habe der Kläger (Mieter) an der angegebenen Adresse gewohnt noch mit dem genannten Vermieter in dem genannten Zeitraum überhaupt einen Mietvertrag abgeschlossen.

Gegenstand des Revisionsverfahrens war allein der von den Beklagten (Vermietern) mit der Widerklage (unter anderem) geltend gemachte Räumungsanspruch.
Das Amtsgericht (AG) hatte die Widerklage insoweit abgewiesen.
Auf die Berufung der Beklagten (Vermieter) war das amtsgerichtliche Urteil vom Landgericht (LG) abgeändert und der Räumungsklage stattgegeben worden.

Die vom BGH zugelassene Revision, mit der der Kläger (Mieter) die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils erstrebte, führte zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht zur weiteren Sachaufklärung.

Nach der Entscheidung des VIII. Zivilsenats des BGH kann der Vermieter nach dem Wirksamwerden der Freigabeerklärung gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO gegenüber dem Mieter kündigen. Denn durch die Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters erhält der Mieter die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis über das Mietverhältnis zurück.
Auch ist in der Vorlage einer gefälschten Vorvermieterbescheinigung eine erhebliche Verletzung (vor-)vertraglicher Pflichten zu sehen, die die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen kann.
Da vom Berufungsgericht allerdings das Vorbringen des Klägers (Mieters), die Beklagten (Vermieter) hätten bereits im Jahr 2007 Kenntnis von der Fälschung erlangt, so dass die im September 2010 ausgesprochene fristlose Kündigung wegen Verspätung unwirksam sei, rechtsfehlerhaft übergangen worden ist, hat der BGH die Sache zur weiteren Sachaufklärung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Das hat die Pressestelle des Bundesgerichtshofs am 09.04.2014 – Nr. 61/2014 – mitgeteilt.