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6. June 2012

Wohnungseigentümergemeinschaft – Wem obliegt der Austausch von erneuerungsbedürftigen Wohnungsfenstern?

Fenster nebst Rahmen stehen gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend in Gemeinschaftseigentum, was nach der gesetzlichen Kompetenzzuweisung zur Folge hat, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für ihren Austausch zuständig ist (§ 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG bzw. § 22 WEG) und die damit verbundenen Kosten zu tragen hat (§ 16 Abs. 2 WEG).
Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer hiervon abweichen, sofern sie eine klare und eindeutige Regelung treffen. Im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Regelung.

Ist in einer in dem Grundbuch in Bezug genommenen Gemeinschaftsordnung (GO) hinsichtlich der Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster und der damit verbundenen Kosten abweichendes geregelt, ist eine solche Regelung auszulegen. Maßgebend hierfür sind Wortlaut und Sinn einer solchen abweichenden Regelung, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt, weil sie auch die Sonderrechtsnachfolger der Wohnungseigentümer bindet. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind.

Ist in einer GO beispielsweise geregelt, dass im räumlichen Bereich seines Sondereigentums bestimmte, beispielshaft aufgeführte Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten, wie Schönheitsreparaturen einschließlich des Anstrichs der Innenseite der Fenster samt Rahmen sowie die Behebung von Glasschäden und die Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster samt Fensterrahen und Rollläden den einzelnen Wohnungseigentümer treffen, soweit dabei die Außenansicht betroffen wird, eine einheitliche Ausführung unabdingbar und daher die Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster samt Rahmen und Rollläden Sache der Eigentümergemeinschaft ist, ergibt die Auslegung, dass dieser Bestimmung, wenn ein Fenster erneuerungsbedürftig ist, den Austausch nicht dem Eigentümer sondern der Eigentümergemeinschaft zuweist und der Eigentümer gemäß § 21 Abs. 4 WEG den Austausch verlangen kann.

Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) im Urteil vom 02.03.2012 – V ZR 174/11 – entschieden und seine Auslegung damit begründet, dass in der GO die vollständige Erneuerung der Fenster nicht geregelt ist und die erforderliche eindeutige Zuweisung auch dieser Aufgabe an den einzelnen Wohnungseigentümer sich der GO nicht entnehmen lässt.
Dass die Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster samt Rahmen der Eigentümergemeinschaft zugewiesen wird, erlaubt nicht den Schluss, dass alle anderen Maßnahmen dem einzelnen Wohnungseigentümer obliegen, sondern führt im Zweifel dazu, dass der Austausch der Fenster Gemeinschaftsaufgabe ist.
Behält sich die Gemeinschaft schon den Außenanstrich vor, gilt dies erst recht für die vollständige Erneuerung.

 

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