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22. February 2019

Wohnungseigentümer sollten wissen, wann ein Beschluss, mit dem dem Verwalter Entlastung erteilt wird, im Widerspruch

.... zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung steht und deswegen anfechtbar ist.

„Entlastung“ ist die dem Vereins- und Gesellschaftsrecht entstammende,

  • im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nicht normierte,

durch Beschluss der Wohnungseigentümer erfolgende Billigung der zurückliegenden Amtsführung des Verwalters im jeweils genannten Zeitraum

  • als dem Gesetz, den Vereinbarungen und seinen vertraglichen Pflichten entsprechend und
  • als zweckmäßig,

Zugleich wird dem Verwalter hierdurch für die zukünftige Verwaltertätigkeit das Vertrauen ausgesprochen.

Ein Entlastungsbeschluss kann in der Wohnungseigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit beschlossen werden.

Rechtlich stellt die Entlastung ein negatives Schuldanerkenntnis gegenüber dem Verwalter gemäß § 397 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) dar, das

Demzufolge steht,

  • sofern nicht aus besonderen Gründen für die Wohnungseigentümer Anlass besteht, auf solche mögliche Ansprüche zu verzichten,

ein mehrheitlich gefasster Entlastungsbeschluss dann im Widerspruch zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn

  • Ersatzansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht kommen können,
  • etwa bei einer objektiven Pflichtverletzung des Verwalters oder einer nicht vollständigen Erfüllung seiner Pflichten.

Ob dem Verwalter

  • daran ein Verschulden trifft oder
  • den Wohnungseigentümern dadurch tatsächlich ein Schaden entstanden ist.

ist in diesem Zusammenhang unerheblich und ggf. (erst) in einem Schadensersatzprozess zu klären.

Übrigens:
Darin, dass der Verwalter von der Eigentümerversammlung gefasste Beschlüsse durchführt, ist ein Pflichtenverstoß