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12. May 2017

Was Wohnungseigentümer über die Pflicht zur Zahlung des sog. Haus- oder Wohngeldes wissen sollten

Haben Wohnungseigentümer einen Wirtschaftsplan beschlossen (§ 28 Abs. 5 Wohnungseigentumsgesetz (WEG)), sind sie gemäß § 28 Abs. 2 WEG verpflichtet, nach Abruf des Verwalters dem Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten.

  • Mit einer solchen Beschlussfassung entsteht die konkrete Beitragspflicht der Wohnungseigentümer.
  • Eine weitere Zahlungspflicht entsteht durch den Beschluss über die Jahresabrechnung, soweit der in der Einzelabrechnung ausgewiesene Betrag die im Einzelwirtschaftsplan für das abgelaufene Jahr beschlossenen Sollvorschüsse übersteigt (sog. Abrechnungsspitze, vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 171/11 –).

Der Anspruch auf Zahlung dieses sog. Haus- oder Wohngeldes steht jedoch nicht den einzelnen Wohnungseigentümern zu.

  • Vielmehr ist alleinige Inhaberin dieses Anspruchs die Wohnungseigentümergemeinschaft;
    der Anspruch ist Teil des Verwaltungsvermögens des teilrechtsfähigen Verbands (vgl. § 10 Abs. 7 Satz 1 und Satz 3).
  • Der Verband, vertreten durch den Verwalter oder durch alle übrigen oder einzelne Wohnungseigentümer (§ 27 Abs. 3 Satz 2 und 3 WEG), hat für die Einziehung der Gelder zu sorgen.
  • Nur gegenüber dem Verband besteht eine Zahlungsverpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer.
  • Der einzelne Wohnungseigentümer ist zur Geltendmachung der Wohngelder im eigenen Namen nicht befugt.

Erfüllt ein Wohnungseigentümer seine Verpflichtung zur Zahlung des Wohngelds nicht, kommen gegen ihn von vornherein

  • nur Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft,
  • nicht aber der einzelnen Wohnungseigentümer in Betracht.

Erleidet ein Wohnungseigentümer aufgrund einer Versorgungssperre (beispielsweise von Strom oder Wasser wegen Hausgeldzahlungsrückstände anderer Wohnungseigentümer) einen Schaden und beruht dies auf der

  • schuldhaft unterbliebenen oder
  • verspäteten Durchsetzung der beschlossenen Wohngeldansprüche,

kann ihm allerdings ein Schadensersatzanspruch gegen den Verband zustehen (vgl. BGH, Urteil vom 13.07.2012 – V ZR 94/11 – zu der unterbliebenen Umsetzung eines bereits gefassten Sanierungsbeschlusses; zur dogmatischen Begründung siehe BGH, Beschluss vom 17.10.2014 – V ZR 9/14 –).

In der Regel wird es zu einer Versorgungssperre allerdings nicht kommen.

Entsteht infolge von Zahlungsausfällen eine Deckungslücke in einer Höhe, dass eine Versorgungssperre droht, muss der Verwalter nämlich dafür sorgen, dass

  • eine Änderung des laufenden Wirtschaftsplans beschlossen und
  • auf diese Weise die Pflicht zur Zahlung weiterer Beträge gemäß § 28 Abs. 2 WEG begründet wird,

um die Deckungslücke zu schließen (sog. Sonderumlage).

  • Ist kein Verwalter bestellt, kann der einzelne Wohnungseigentümer eine solche Beschlussfassung auf der Grundlage seines Anspruchs aus § 21 Abs. 4 WEG erzwingen.

Darauf hat der V. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 10.02.2017 – V ZR 166/16 – hingewiesen.