…. die auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes ausstrahlen und diesen verändern.
Jeder Wohnungseigentümer darf zwar mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, muss aber dabei das Gesetz und die Rechte Dritter berücksichtigen (§ 13 Abs. 1 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG)).
Diese Einschränkung wird vor allem durch § 14 Nr. 1 WEG in der Weise konkretisiert,
- dass jeder Wohnungseigentümer von seinem Sondereigentum nur in solcher Weise Gebrauch machen darf,
- dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.
Ein solcher nach § 14 Nr. 1 WEG nicht hinzunehmender Nachteil liegt im Grundsatz auch dann vor, wenn
- eine bauliche Maßnahme am Sondereigentum auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes ausstrahlt und
- sich dadurch der optische Gesamteindruck des Gebäudes erheblich verändert,
was durch einen Vorher-Nachher-Vergleich festzustellen ist, bei dem in wertender Betrachtung
- der optische Gesamteindruck des Gebäudes vor der baulichen Maßnahme
- dem als Folge der baulichen Maßnahme entstandenen optischen Gesamteindruck gegenüberzustellen ist.
Dabei ist bei der Feststellung des Gesamteindrucks des Gebäudes
- vor der zu beurteilenden baulichen Maßnahme
auch zu berücksichtigen,
- ob bis dahin bauliche Veränderungen an dem Gebäude vorgenommen wurden, durch die der optische Gesamteindruck schon vorher verändert worden ist und zwar unabhängig davon, ob sie auf Maßnahmen einzelner Wohnungseigentümer oder auf Maßnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft zurückgehen sowie
- die Veränderungen des optischen Gesamteindrucks des Gebäudes, die nicht Folge der von dem Sondereigentümer veranlassten baulichen Maßnahme sind.
Die sich bei dem Vorher-Nachher-Vergleich ergebenden Veränderungen ergeben einen Nachteil, den ein Wohnungseigentümer nach Maßgabe von § 14 Nr. 1 WEG nicht hinzunehmen hat, nur, wenn sie
sind.
Bei der dazu anzustellenden wertenden Betrachtung ist festzustellen,
- welche Bedeutung das veränderte, hinzugefügte oder entfernte Bauteil für den optischen Gesamteindruck des Gebäudes hat,
- ob durch die bauliche Maßnahme Elemente verändert werden, die diesen Eindruck prägen,
- ob sich das Bauteil trotz der Veränderungen in Gestalt, Form und Farbgebung in das Gesamtbild einfügt und
- im Fall einer Sanierung auch,
- welche konstruktiv-gestalterischen Möglichkeiten bei der gebotenen Erneuerung überhaupt bestehen sowie
- ob sich ersetzungsbedürftige betagte Bauteile mit vertretbarem Aufwand überhaupt originalgetreu ersetzen lassen.
Ergibt die gebotene wertende Betrachtung, dass mit der baulichen Maßnahme eine erhebliche Veränderung des optischen Gesamteindrucks des Gebäudes einhergeht, folgt daraus nicht ohne weiteres, dass diese der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf.
Denn auf bauliche Maßnahmen am Sondereigentum,
- die nur wegen ihrer Ausstrahlung auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes für andere Wohnungseigentümer einen Nachteil darstellen,
sind die Vorschriften des § 22 Abs. 2 und 3 WEG entsprechend anzuwenden.
- Handelt es sich bei der Maßnahme am Sondereigentum um eine Modernisierung oder modernisierende Instandsetzung, genügt es daher, wenn die in den genannten Vorschriften jeweils bestimmte Mehrheit der Wohnungseigentümer zustimmt.
Die jeweils erforderliche Mehrheit kann der Sondereigentümer durch Befassung der Wohnungseigentümerversammlung erlangen.
Führt er diese Zustimmung oder Genehmigung durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer mit der erforderlichen Mehrheit herbei, müssen die übrigen Wohnungseigentümer die durch die Maßnahme bewirkten erheblichen Veränderungen des optischen Gesamteindrucks des Gebäudes ebenso hinnehmen wie bei einer entsprechenden Maßnahme am Gemeinschaftseigentum.
Darauf hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 18.11.2016 – V ZR 49/16 – hingewiesen.
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