Stimmen einzelne Wohnungseigentümer einer Veräußerung von Teilen des gemeinschaftlichen Grundstücks (beispielsweise einer Teilfläche) nicht zu, können sie nicht durch einen Mehrheitsbeschluss dazu verpflichtet werden.
Eine Veräußerung von Teilen des gemeinschaftlichen Grundstücks betrifft nämlich die sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft und stellt schon aus diesem Grund keine Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 3 WEG dar. Folglich besteht auch für die schuldrechtliche Verpflichtung zu einer solchen Veräußerung keine Beschlusskompetenz.
Auch auf § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung verlangen kann, kann ein Anspruch auf Zustimmung zu der Veräußerung nicht gestützt werden. Denn eine Veräußerung von Teilen des gemeinschaftlichen Grundstücks betrifft nicht das Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, sondern die Eigentumsverhältnisse und damit die sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft. Einzelne Wohnungseigentümer können danach im Innenverhältnis eine Änderung der sachenrechtlichen Grundlagen nicht im Wege einer wohnungseigentumsrechtlichen Vereinbarung erzwingen.
Weil das Wohnungseigentumsgesetz ein abschließendes Regelungskonzept enthält, kann der Anspruch auf Zustimmung zu der Teilveräußerung auch nicht auf § 745 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB ) gestützt werden. Während § 747 Satz 2 BGB, wonach eine Verfügung über das gemeinschaftliche Grundstück nur gemeinschaftlich erfolgen kann, auch im Verhältnis zwischen Wohnungseigentümern gilt, wird § 745 BGB durch das Wohnungseigentumsgesetz verdrängt. Deshalb können sich die veräußerungswilligen Wohnungseigentümer auch nicht auf die zu § 745 Abs. 1 und 2 BGB ergangene Rechtsprechung berufen, nach der einzelne Bruchteilseigentümer unter bestimmten Voraussetzungen an einer gemäß § 747 Satz 2 BGB erforderlichen gemeinschaftlichen Verfügung über den einzelnen Gegenstand mitwirken müssen (vgl. Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 04.05.1987 – II ZR 211/86 – und vom 28.09.2005 – IV ZR 82/04 –).
Nach alledem kann sich der Anspruch auf Mitwirkung allein aus der Treuepflicht der Wohnungseigentümer ergeben, die im Verhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern besteht.
Nach der Rechtsprechung des Senats kann in besonders gelagerten Ausnahmefällen aufgrund des Gemeinschaftsverhältnisses nach Treu und Glauben (§ 242 BGB ) eine Verpflichtung der Miteigentümer zur Änderung der sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft bestehen. Dies setzt allerdings voraus, dass außergewöhnliche Umstände vorliegen, die die Verweigerung der Zustimmung als grob unbillig und damit als Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben erscheinen lassen. Solche außergewöhnliche Gründe, die einen Mitwirkungsanspruch begründen könnten, sind aber nicht schon dann anzunehmen, wenn eine Handlungsalternative sinnvoller als andere erscheint.
Darauf hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 12.04.2013 – V ZR 103/12 – hingewiesen.
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