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6. February 2020

Wohnungsvermieter und -mieter sollten wissen, dass eine vom Vermieter an den Hausmeister (einer Wohnanlage) entrichtete Notdienstpauschale

…. nicht auf die Mieter umgelegt werden kann.

Das hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 18.12.2019 – VIII ZR 62/19 – entschieden.

Danach handelt es sich bei einer an den Hausmeister entrichteten Notdienstpauschale, die ein Vermieter an den Hausmeister,

  • für dessen Notdienstbereitschaft bei Störungsfällen wie beispielsweise Stromausfall, Heizungsausfall oder Wasserrohrbruch außerhalb der üblichen Geschäftszeiten,

zahlt,

  • nicht um - unter die Position „Kosten für den Hauswart" (§ 2 Nr. 14 Halbs. 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV)) fallende - Betriebskosten, sondern

um vom Vermieter zu tragende Verwaltungskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV).

Wie der Senat ausgeführt hat, gehören zu den umlagefähigen Kosten für den Hauswart nach § 2 Nr. 14 Halbs. 2 BetrKV,

  • die Vergütung, die Sozialbeiträge sowie alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft,
  • so dass als umlagefähige Kosten des Hauswarts in Betracht kommen,
    • zum einen Aufwendungen für bestimmte Wartungs-, Reinigungs- und Pflegetätigkeiten,
    • zum anderen diejenigen Kosten als Betriebskosten anzusehen sind, die durch die (typischen) Aufgaben eines Hauswarts verursacht werden, in den allgemein zugänglichen Räumen und auf den allgemein zugänglichen Flächen des Mietobjekts für Sicherheit und Ordnung zu sorgen, wie etwa
      • durch die Überwachung, dass Rettungs- oder Fluchtwege nicht zugestellt sind, keine gefährlichen Gegenstände auf den Gemeinschaftsflächen des Hauses gelagert werden, Außentüren ordnungsgemäß schließen und bei Fehlen einer Türöffneranlage nachts verschlossen sind, Abflüsse im Keller oder auf dem Grundstück freiliegen, die Beleuchtung von Gemeinschaftsflächen ordnungsgemäß funktioniert, haustechnische Anlagen in ordnungsgemäßem Zustand sind, Glasbereiche keine Schäden aufweisen, Handwerker im Rahmen umlagefähiger Wartungs-, Reinigungs- oder Gartenpflegearbeiten eingewiesen werden und der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht des Vermieters (Frostschutz, Brandschutz, gefahrloser Zustand von Wohnflächen im Innen- und Außenbereich) genügt ist oder
      • im Ordnungsbereich durch Überwachung, dass die Hausordnung (Treppenhausreinigung, Winterdienst, Ruhezeiten) eingehalten wird,

während mit der Notdienstpauschale Tätigkeiten abgegolten werden, die

  • nicht dem vorstehend beschriebenen Sicherheits- oder Ordnungsbereich, sondern

der Grundstücksverwaltung zuzuordnen sind, weil es sich

  • nicht um eine Vergütung für eine allgemeine Kontroll- und Überwachungstätigkeit sondern

um Aufwendungen handelt, für

  • die Entgegennahme von Störungsmeldungen und
  • erforderlichenfalls die Veranlassung von Reparaturmaßnahmen durch Dritte,

also für Tätigkeiten, die

  • während der üblichen Geschäftszeiten der Hausverwaltung oder
  • dem Vermieter obliegt und somit

als Verwaltungstätigkeiten einzuordnen sind.