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7. April 2014

Zur Auslegung und zur Wirksamkeit von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) mit denen der Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen und zur Rückgabe der Räume in “bezugsfertigen Zustand” verpflichtet wird.

Wird in einem Formularmietvertrag über gewerblich genutzte Räume der Mieter neben der bedarfsabhängigen Vornahme von Schönheitsreparaturen auch dazu verpflichtet, die Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem "bezugsfertigen Zustand" zurückzugeben, ergibt sich daraus kein Summierungseffekt, der zur Unwirksamkeit der beiden Klauseln führt.

Darauf hat der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 12.03.2014 – XII ZR 108/13 – hingewiesen.

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall war streitig, ob einem Vermieter von Geschäftsräumen gegen den Mieter ein Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen zusteht, wenn der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses aus den Mieträumen auszieht, ohne während der mehr als fünfjährigen Mietdauer Schönheitsreparaturen durchgeführt zu haben, sich die Mieträume bei Rückgabe in einem renovierungsbedürftigen Zustand befanden und in dem vom Vermieter gestellten Formularvertrag unter anderem folgendes vereinbart war:

"§ 5 Übergabe des Mietobjekts
1. ...
2. Der vertragsgemäße Zustand besteht, wenn die Räume im Erd- und Untergeschoss renoviert (Glasfaser weiß) sind.
...
§ 7 Haftung, Instandhaltung des Mietobjekts
...
Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in einem angemessenen Turnus auszuführen. Im Hinblick auf das Gewerbe des Mieters gehen die Parteien davon aus, dass alle drei Jahre Renovierungsbedürftigkeit eintreten kann. ...
...
§ 12 Beendigung des Mietvertrages
Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist das Mietobjekt in bezugsfertigem Zustand und mit sämtlichen - auch vom Mieter selbst beschafften - Schlüsseln zurückzugeben.
..."

Nach der Entscheidung des XII. Zivilsenats des BGH steht dem Vermieter in diesem Fall gegen den Mieter ein Schadensersatzanspruch nach §§ 280 Abs. 1 und 2, 281 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB ) wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen zu, weil

  • die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen an den Mieträumen durch § 7 des Mietvertrags wirksam auf den Mieter übertragen worden ist und
  • der Mieter durch diese Vertragsklausel auch unter Berücksichtigung der weiteren Regelung in § 12 des Mietvertrags nicht unangemessen benachteiligt i.S.v. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB wird.

Nach der Rechtsprechung des BGH bestehen keine Bedenken, in einem Formularmietvertrag die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu übertragen. Zwar obliegt nach der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Vermieter die Verpflichtung, das Mietobjekt während der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Allerdings weicht die mietvertragliche Praxis, insbesondere in Formularverträgen, seit langem von diesem gesetzlichen Leitbild ab.
Wegen dieser langjährigen Übung, die bereits allgemeine Verkehrssitte geworden ist, hat es der BGH gebilligt, dass in Formularverträgen Schönheitsreparaturen regelmäßig auf den Mieter verlagert werden, obwohl nach § 307 BGB Bestimmungen, die vom wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung abweichen, in der Regel als unangemessen und damit unwirksam anzusehen sind (BGH, Urteile vom 06.04.2005 – XII ZR 308/02 – und vom 08.10.2008 – XII ZR 84/06 –).
Die grundsätzlich zulässige Abänderung dispositiver gesetzlicher Regelungen durch AGB findet ihre Grenze in den Vorschriften der §§ 305 ff. BGB.
Zwar sind die Klauselverbote der §§ 308, 309 BGB nach § 310 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht anwendbar, wenn sie im Rahmen eines gewerblichen Mietvertrags gegenüber einem Unternehmer verwendet werden.
Auch in solchen Fällen kann die Inhaltskontrolle nach § 307 BGB allerdings zur Unwirksamkeit einer AGB führen, insbesondere wenn sich die Regelung noch weiter als im Rahmen der mietrechtlichen Praxis erforderlich vom gesetzlichen Leitbild entfernt und zu einer unangemessenen Verschärfung der vertraglichen Verpflichtungen zu Lasten des Mieters führt (BGH, Urteil vom 08.10.2008 – XII ZR 84/06 –).
Bestimmungen in AGB sind nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen.
Nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist eine unangemessene Benachteiligung im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist.
Mit Blick hierauf hat der VIII. Zivilsenat des BGH unter anderem AGB, mit denen Schönheitsreparaturen nach einem "starren" Fristenplan auf den Mieter übertragen werden, für unwirksam erachtet, weil sie den Mieter mit Renovierungspflichten belasten, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen und dem Mieter eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegen, als sie den Vermieter ohne eine solche vertragliche Klausel treffen würde (BGH, Urteil vom 23.06.2004 – VIII ZR 361/03 –).
Ausnahmen lässt der VIII. Zivilsenat nur für solche AGB zu, die eine Renovierung innerhalb bestimmter Fristen zwar für den Regelfall vorsehen, diese aber vom tatsächlichen Erhaltungszustand der Mieträume abhängig machen (vgl. BGH Urteile vom 13.07.2005 – VIII ZR 351/04 –; vom 18.10.2006 – VIII ZR 52/06 – und vom 26.09.2007 – VIII ZR 143/06 –).
Knüpft die Vertragsklausel die Renovierungspflicht des Mieters dagegen allein an feste zeitliche Grenzen und führt die Auslegung der AGB dazu, dass der Erhaltungszustand für die Verpflichtung keine Rolle spielt, führt dies regelmäßig zur Unwirksamkeit der Klausel (BGH Urteile vom 05.04.2006 – VIII ZR 178/05 – und vom 07.03.2007 – VIII ZR 247/05 –).
Dieser Rechtsprechung hat sich der Senat für den Bereich der Gewerberaummiete angeschlossen (BGH, Urteil vom 08.10.2008 – XII ZR 84/06 –).

Gemessen an diesen Grundsätzen hält die Regelung in § 7 des Mietvertrags der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB stand.
Ob eine formularvertragliche Regelung im Einzelfall zulässig ist, hängt von ihrem Inhalt ab, der durch Auslegung zu ermitteln ist. AGB sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden.
Danach ist die Vertragsklausel in § 7 des Mietvertrags dahingehend auszulegen, dass der Mieter zwar zu einer regelmäßigen Renovierung der Mieträume verpflichtet sein sollte, die Mietvertragsparteien die Erforderlichkeit von Schönheitsreparaturen jedoch zusätzlich von einem tatsächlich vorhandenen Bedarf abhängig machen wollten.
Die dort in Satz 2 enthaltene Regelung, wonach die Parteien im Hinblick auf das Gewerbe des Mieters davon ausgehen, dass alle drei Jahre Renovierungsbedarf eintreten kann, ist nicht als zwingend einzuhaltende Frist anzusehen, so dass keine starre Fristenregelung vorliegt.

Auch wird der Mieter durch die Übertragung der Schönheitsreparaturen nicht deshalb unangemessen benachteiligt, weil er zusätzlich durch § 12 des Mietvertrags verpflichtet wird, bei Beendigung des Mietverhältnisses das Mietobjekt in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben.

Zwar ist nach der Rechtsprechung des BGH eine Regelung in einem Formularvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende renoviert zu übergeben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam (BGH, Urteil vom 06.04.2005 – XII ZR 308/02 –). Die in Formularmietverträgen enthaltene Verpflichtung des Mieters, neben der Durchführung der Schönheitsreparaturen die Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses renoviert zurückzugeben, entfernt sich nämlich noch weiter vom gesetzlichen Leitbild und führt zu einer zusätzlichen Verschärfung zu Lasten des Mieters. Er muss in diesen Fällen eine Endrenovierung vornehmen unabhängig davon, wann die letzte Schönheitsreparatur erfolgt ist und ob ein Bedarf hierfür besteht.
Eine so weit gehende Abweichung vom gesetzlichen Leitbild ist mit § 307 BGB nicht mehr vereinbar.
Dies hat zur Folge, dass sowohl die Endrenovierungsklausel als auch die Klausel, die die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter regelt, unwirksam sind (vgl. BGH, Urteile vom 14.05.2003 – VIII ZR 308/02 –; vom 25.06.2003 – VIII ZR 335/02 – und vom 06.04.2005 – XII ZR 308/02 –).

§ 12 des Mietvertrags enthält eine solche (versteckte) Endrenovierungsklausel, die den Mieter unabhängig vom tatsächlichen Erhaltungszustand der Mieträume zur Vornahme einer umfassenden Renovierung verpflichtet, nicht.
Nach dem Wortlaut der Vertragsklausel schuldet der Mieter die Rückgabe der Mieträume in bezugsfertigem Zustand.
Um diese Verpflichtung zu erfüllen, muss der Mieter die Mieträume, jedenfalls grundsätzlich, nicht umfassend renovieren. Ausreichend ist vielmehr, wenn er die Mieträume in einem Erhaltungszustand zurückgibt, die es dem Vermieter ermöglichen, einem neuen Mieter die Räume in einem bezugsgeeigneten und vertragsgemäßen Zustand zu überlassen.
Nur wenn die Räume diesen Anforderungen nicht genügen, etwa weil der Mieter während der Mietzeit keine Schönheitsreparaturen durchgeführt hat, die letzten Schönheitsreparaturen lange zurückliegen oder sich die Mieträume aufgrund übermäßig starker Abnutzung trotz durchgeführter Schönheitsreparaturen nicht in einem zur Weitervermietung geeigneten Zustand befinden, hat der Mieter bei seinem Auszug Renovierungsarbeiten zu erbringen.
Dies folgt jedoch bereits aus der Verpflichtung des Mieters, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn es der Erhaltungszustand der Mieträume erfordert.
Eine zusätzliche Belastung erfährt ein Mieter durch die Regelung, die Mieträume in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben, damit nicht.

In einer Gesamtschau der für die Auslegung maßgeblichen Umstände sind die Regelungen in § 7 und § 12 des Mietvertrags vielmehr dahingehend zu verstehen, dass der Mieter

  • die Schönheitsreparaturen nur bei Bedarf auszuführen hat und
  • hierfür weder ein festes Intervall besteht noch die zwingende Notwendigkeit, die Mieträume beim Auszug frisch zu renovieren (zur Auslegung von AGB durch das Revisionsgericht (vgl. BGH, Urteil vom 13.11.2012 – XI ZR 145/12 –).