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19. March 2015

Zur (Un)Wirksamkeit von Schönheitsreparatur- und Quotenabgeltungsklauseln in Mietverträgen.

Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hat mit Urteilen vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14VIII ZR 242/13 – und – VIII ZR 21/13 – seine bisherige Rechtsprechung zur Wirksamkeit von formularmäßigen

  • Renovierungsklauseln,
    • das sind Klauseln, durch die die (als Teil der Instandhaltungspflicht nach § 535 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) grundsätzlich dem Vermieter obliegende) Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt werden

und

  • (Quoten)Abgeltungsklauseln,
    • das sind Klauseln, die dem Mieter die Pflicht zur anteiligen Tragung von Kosten der Schönheitsreparaturen für den Fall auferlegen, dass die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber nach dem in der Renovierungsklausel festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind,

geändert.

Danach ist (nunmehr) eine Formularklausel,

  • die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung
  • die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt,

unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB), weil

  • ein Mieter nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden darf und
  • eine solche Klausel den Mieter zur Beseitigung sämtlicher, auch der bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden Gebrauchsspuren des Vormieters verpflichtet und - jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung - dazu führt, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

Ob eine Wohnung als

  • renoviert oder
  • unrenoviert

anzusehen ist, hängt dabei davon ab,

  • ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln, was im Streitfall das Gericht unter umfassender Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu entscheiden hat.

Unwirksam sind nach der nunmehrigen Entscheidung des VIII. Zivilsenat des BGH auch

  • formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln

und zwar unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde.
Die - zur Unwirksamkeit einer solchen Abgeltungsklausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB führende - unangemessene Benachteiligung des Mieters sieht der Senat darin, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt.

Das hat die Pressestelle des Bundesgerichtshofs am 18.03.2015 – Nr. 39/2015 – mitgeteilt.