Abschluss eines Mietvertrags für längere Zeit als ein Jahr

Abschluss eines Mietvertrags für längere Zeit als ein Jahr

Bei Mietverträgen über Grundstücke und Räume ist für die wirksame Vereinbarung einer Laufzeit von mehr als einem Jahr schriftliche Form erforderlich (§ 550 i.V.m. § 578 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)).

Gewahrt ist die Schriftform, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere über

  • den Mietgegenstand,
  • die Miete sowie
  • die Dauer und
  • die Parteien des Mietverhältnisses,

 

aus einer

  • von den im Mietvertrag angegebenen Mietvertragsparteien unterzeichneten Urkunde

 

ergibt.

Ausgenommen von der Schriftform sind nur solche Abreden, die für den Inhalt des Vertrags, auf den die Parteien sich geeinigt haben, von nur nebensächlicher Bedeutung sind (vgl. nur Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 07.05.2008 – XII ZR 69/06 –).

Wenn in einem schriftlichen Nachtrag zum Mietvertrag einzelne Änderungen vereinbart worden sind?

  • In einem solchen Fall ist die gesetzliche Schriftform des gesamten Vertragswerks dann gewahrt, wenn eine Nachtragsurkunde auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nimmt und zum Ausdruck bringt, es solle unter Einbeziehung der Nachträge bei dem verbleiben, was früher formgültig niedergelegt worden ist (BGH, Urteil vom 23.02.2000 – XII ZR 251/97 –).

 

Von wem muss zur Wahrung der Schriftform die Urkunde unterzeichnet sein, wenn es sich bei einer der Mietvertragspartei um eine Personenmehrheit handelt?

  • Dann muss die Urkunde entweder von allen Vermietern oder Mietern unterzeichnet sein oder die auf der Urkunde vorhandenen Unterschriften müssen deutlich zum Ausdruck bringen, dass sie auch in Vertretung der nicht unterzeichnenden Vertragsparteien geleistet worden sind.
    Denn sonst lässt sich der Urkunde nicht eindeutig entnehmen, ob der Vertrag mit den vorhandenen Unterschriften, auch für die und in Vertretung der anderen genannten Vertragsparteien, zustande gekommen ist oder ob die Wirksamkeit des Vertrags so lange hinausgeschoben sein soll, bis auch die weiteren Vertragsparteien diesen unterschrieben haben.

 

Von wem muss zur Wahrung der Schriftform die Urkunde unterzeichnet sein, wenn es sich bei einer der Mietvertragspartei nicht um eine Personenmehrheit, sondern um eine Kapitalgesellschaft handelt?

  • Enthält das Rubrum des Mietvertrags in einem solchen Fall keine Angaben zur Vertretungsregelung, heißt es dort also beispielsweise bei einer Aktiengesellschaft (AG) lediglich, …. AG, vertreten durch den Vorstand, genügt die Unterschrift eines Vorstandsmitgliedes, weil dessen Unterschrift dann nur bedeuten kann, dass er die im Rubrum des Vertrags als Mieterin bzw. Vermieterin genannte Aktiengesellschaft allein vertreten wollte (vgl. BGH, Urteile vom 06.04.2005 – XII ZR 132/03 – und vom 19.09.2007 – XII ZR 121/05 – jeweils für eine GmbH sowie BGH, Urteil vom 07.05.2008 – XII ZR 69/06 –) und auch eine Unterzeichnung als Vertreter ohne Vertretungsmacht der Einhaltung der Schriftform nicht entgegenstehen würde.
    Ob der Vertrag bereits mit dieser Unterzeichnung wirksam zustande kommt oder mangels Vollmacht des Unterzeichnenden erst noch der Genehmigung der von ihm vertretenen Partei bedarf, ist nämlich keine Frage der Schriftform, sondern des Vertragsschlusses.

 

Denn das Schriftformgebot des § 550 BGB will einen späteren Erwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, lediglich über den Inhalt eines gesetzlich auf ihn übergehenden Vertrages informieren und nicht darüber, ob ein wirksamer Vertrag besteht (BGH, Urteil vom 07.05.2008 – XII ZR 69/06 –).

Darauf hat der XII. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 22.04.2015 – XII ZR 55/14 – hingewiesen.

 

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