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Wenn es bei Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter auf die Wohnfläche der gemieteten Wohnung ankommt.

Ist für den vom Vermieter gegen den Mieter geltend gemachten Anspruch die Wohnfläche der von dem Mieter gemieteten Wohnung von Bedeutung und

  • trägt der Vermieter einen bestimmten Flächenwert vor,

hat der sodann erklärungsbelastete Mieter – soll sein Vortrag beachtlich sein –

  • auf die Behauptungen des Vermieters grundsätzlich substantiiert (d. h. mit näheren positiven Angaben) zu erwidern und
  • zu erläutern, von welchen tatsächlichen Umständen er ausgeht.

Der Mieter muss deshalb in einem solchen Fall, da er sich mit bloßem Bestreiten nur bei pauschalem Vorbringen des Vermieters begnügen darf (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 20.02.2008 – VIII ZR 27/07 –), substantiiert darlegen, dass die vom Vermieter angegebenen Quadratmeterzahlen unrichtig sind und seinerseits einen bestimmten Flächenwert vortragen.
Ansonsten ist das Bestreiten der Flächenwerte durch den Mieter unsubstantiiert und damit gemäß § 138 Abs. 3 Zivilprozessordnung (ZPO) unbeachtlich.
Unabhängig davon, ob die Größe der gemieteten Wohnung in der Mietvertragsurkunde angegeben ist oder nicht, ist es dem Mieter in aller Regel selbst möglich, die Wohnfläche der gemieteten Wohnung zu vermessen.
Dabei wird vom Mieter nicht verlangt, dass er sich an einer bestimmten Berechnungsmethode, etwa den Vorgaben der Wohnflächenverordnung, orientiert, zumal die Berechnung etwa bei Dachgeschosswohnungen aufgrund von Schrägen und Winkeln kompliziert sein kann (vgl. BGH, Urteil vom 22.09.2010 – VIII ZR 285/09 –).
Um die vom Vermieter vorgetragenen Quadratmeterzahlen wirksam zu bestreiten, genügt es, wenn ihm der Mieter das Ergebnis einer laienhaften, im Rahmen seiner Möglichkeiten liegenden Vermessung entgegen hält.

Darauf hat der VIII. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 22.10.2014 – VIII ZR 41/14 – hingewiesen.

 

Vermieter kann Betriebskosten nach „Personenmonaten“ abrechnen.

Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb unwirksam, weil eine – nicht näher erläuterte – Umlage nach „Personenmonaten“ erfolgt. Ebenso wenig bedarf es der Angabe, für welchen Zeitraum wie viele Personen pro Wohnung berücksichtigt worden sind.

Darauf hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 22.10.2014 – VIII ZR 97/14 – hingewiesen.

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall hatte der Vermieter von den Mietern einer Wohnung für den Zeitraum vom 01.03. bis 31.10. Nachzahlung von Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 Satz 1, § 259 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) verlangt und in der Nebenkostenabrechnung angegeben,

  • bei der Position „Müllbeseitigung“: „32,20 Personenmonate x 4,3470004 € je Personenmonat = 139,98 €“,
  • bei der Position „Frisch- und Abwasser“: „32,20 Personenmonate x 23,4394746 € je Personenmonat = 754,75 €“ sowie
  • unter der Überschrift „Berechnung und Verteilung Betriebskosten“ bei der Position „Müllbeseitigung“: „244,91 € : 56,34 Personenmonate = 4,3470004 € je Personenmonat“, und
  • bei der Position „Frisch- und Abwasser“: „1.320,58 € : 56,34 Personenmonate = 23,4394746 € je Personenmonat“.

Wie der BGH entschieden hat, ist diese Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß und nicht wegen formeller Mängel unwirksam.

Formell ordnungsgemäß ist danach eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Ob die Betriebskostenabrechnung die Voraussetzungen erfüllt, die an ihre Wirksamkeit zu stellen sind, richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten nachzuprüfen (st. Rspr.; z.B. BGH, Urteile vom 09.10.2013 – VIII ZR 22/13 – und vom 23.06.2010 – VIII ZR 227/09 –).
Hiernach sind bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben in die Abrechnung aufzunehmen:

  • Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,
  • die Angabe und – soweit erforderlich – Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,
  • die Berechnung des Anteils des Mieters und
  • der Abzug seiner Vorauszahlungen.

An die Anforderungen in formeller Hinsicht sind keine zu hohen Anforderungen zu stellen (BGH, Urteile vom 15.02.2012 – VIII ZR 197/11 – und vom 02.04.2014 – VIII ZR 201/13 –). Die Anforderungen an die Wirksamkeit einer Abrechnung haben sich am Zweck der Abrechnung zu orientieren. Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Erforderlich ist dafür, dass der Mieter erkennen kann, in welchen Rechenschritten die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist (st. Rspr.; BGH, Urteil vom 15.02.2012 – VIII ZR 197/11 –).

Diesen Anforderungen wird die Abrechnung des Vermieters hinsichtlich der Abrechnung nach Personenmonaten gerecht.

  • Sie ermöglicht es dem Mieter, gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen, wie (in welchen Rechenschritten) die Umlage der Betriebskosten erfolgt und
  • sie enthält
    • sowohl die zu verteilenden Gesamtkosten
    • als auch die Gesamtzahl der der Verteilung zugrunde liegenden Einheiten (56,34 Personenmonate) und
    • die auf die Mieter entfallenden Einheiten (32,20 Personenmonate) sowie
    • das daraus folgende rechnerische Ergebnis.

Nicht erforderlich ist es hingegen, die in der Abrechnung für den Umlagemaßstab gewählte Bezeichnung „Personenmonate“ zu erläutern.
Denn der Verteilerschlüssel „Personenmonate“ ist weder unverständlich noch intransparent. Schon aus seiner Bezeichnung ergibt sich, wie er sich zusammensetzt.
Es ist für den – insofern maßgeblichen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten (BGH, Urteil vom 08.12.2010 – VIII ZR 27/10 – sowie Beschluss vom 18.01.2011 – VIII ZR 89/10 –) – Mieter ohne weitere Erläuterung ersichtlich, dass sich bei diesem Schlüssel (nicht anders als bei der Verwendung des Umlagemaßstabs „Personen“) sein Anteil an den Betriebskosten nach dem Verhältnis der in seiner Wohnung lebenden Personen zu dem in dem abgerechneten Gebäude insgesamt wohnenden Personen bestimmt (vgl. BGH, Urteil vom 15.09.2010 – VIII ZR 181/09 –).
Bei dem Verteilerschlüssel „Personenmonate“ wird lediglich unter Einbeziehung eines Zeitelements die Anzahl der im Gebäude wohnenden Personen in ein Verhältnis zur Dauer ihres Aufenthalts im Abrechnungszeitraum gesetzt.
Wie der BGH bereits entschieden hat, wird die Nachvollziehbarkeit einer Betriebskostenabrechnung, die nach Personen oder Personenbruchteilen abrechnet, nicht dadurch in Frage gestellt, dass sich aus ihr nicht ergibt, wie der Vermieter die Gesamtpersonenzahl im Einzelnen ermittelt hat (BGH, Urteil vom 15.09.2010 – VIII ZR 181/09 –). Dasselbe gilt für die Abrechnung nach Personenmonaten. Bei der Ermittlung der Personenzahl muss der Vermieter einen weiteren Schritt oder eine gewisse „Gewichtung“ vornehmen, weil die Zahl der in einem Mietobjekt wohnenden Personen nur entweder „tag- genau“ oder zu einzelnen (gröberen) Stichtagen ermittelt werden kann. Die Angabe derartiger Details ist für die formelle Wirksamkeit der Abrechnung jedoch nicht erforderlich. Der Mieter könnte die Ermittlung der Gesamtpersonenzahl nämlich nur dann im Einzelnen überprüfen, wenn ihm eine Belegungsliste für das Mietobjekt im Abrechnungszeitraum zur Verfügung gestellt würde; damit würde die Betriebskostenabrechnung jedoch überfrachtet (BGH, Urteil vom 15.09.2010 – VIII ZR 181/09 –). 

 

Wer haftet bei einem Wasserrohrbruch in der Außenwand eines Gebäudes für den Schaden?

Bei einem Wasserrohrbruch in der Außenwand eines Gebäudes ist die Haftung des Wasserversorgungsunternehmens nach dem Haftpflichtgesetz (HPflG) ausgeschlossen, da der Schaden „innerhalb eines Gebäudes“ im Sinne des § 2 Abs. 3 Nr. 1 HPflG entstanden ist.

Das hat das Landgericht (LG) Mannheim mit Urteil vom 14.11.2014 – 1 S 33/14 – entschieden.

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall hatte der Kläger Schadensersatzansprüche nach dem Haftpflichtgesetz gegen die Beklagte geltend gemacht, die das klägerische Anwesen mit Wasser versorgt, weil die Wasserleitung in der Außenmauer des Hauses undicht geworden und es zu einem Wassereintritt in den Keller gekommen war.

Das LG Mannheim hat die Klage abgewiesen und dies damit begründet, dass die Haftung der Beklagten vorliegend nach § 2 Abs. 3 Nr. 1 HPflG ausgeschlossen sei.
Diese Vorschrift, nach der die Ersatzpflicht nach § 2 Abs. 1 HPflG des Betreibers der Rohrleitungsanlage ausgeschlossen ist, wenn

  • der Schaden innerhalb eines Gebäudes entstanden und
  • auf eine darin befindliche Anlage zurückzuführen ist,

ist nach Ansicht des LG Mannheim dahingehend auszulegen,

  • dass der Haftungsschluss auch einen Schaden im Außenmauerwerk eines Gebäudes umfasst,

weil auch eine das Gebäude abschließende Außenwand,

  • da sie Teil des Gebäudes ist und dieses zum Außenbereich abgrenzt,

noch dem Bereich „innerhalb“ des Gebäudes zugerechnet werden muss.

Zur Begründung seiner Auffassung verweist das LG Mannheim auf das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 25.03.1998 – IV ZR 137/97 –, dem ein Versicherungsfall zugrunde lag und in dem der BGH ausgeführt hat, dass der Begriff

  • „innerhalb“ des Gebäudes nach dem allgemeinem Sprachgebrauch den räumlichen Bereich beschreibt, der durch Wände, Dach und Boden
  • vom Bereich „außerhalb“ des Gebäudes abgegrenzt wird

und demgemäß der Versicherungsnehmer Rohre, die in den Wänden oder dem Boden des Gebäudes selbst verlaufen, noch dem Bereich innerhalb des Gebäudes zuordnen wird (BGH, Urteil vom 25.03.1998 – IV ZR 137/97 –).
Ausreichende Gründe, dies im Haftpflichtbereich anders zu beurteilen, sind nach Ansicht des LG Mannheim nicht ersichtlich.
Auch sei, wie das LG Mannheim weiter ausführte, anders als in der Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Stuttgart (Urteil vom 11.09.2002 – 4 U 69/02 –), bei der ein Rohrbruch unter der Bodenplatte des Hauses streitgegenständlich war, der Schaden im vorliegenden Fall nicht außerhalb des beherrschbaren Risikobereichs des Klägers eingetreten (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 11.09.2014 – III ZR 490/13 –). Das Mauerwerk des Gebäudes gehöre vielmehr noch zu dem Bereich, auf den der Kläger unmittelbaren Zugriff habe und bei dem er mögliche Schäden selbst wahrnehmen könne.

Gerade aufgrund der durch den BGH im Versicherungsrecht vorgenommenen Abgrenzung sei es, worauf das LG Mannheim hingewiesen hat, dem Grundstückseigentümer auch möglich, sich gegen im Mauerwerk entstandene Schäden zu versichern, indem er eine Wohngebäudeversicherung und eine Hausratversicherung abschließt. Es bestehe daher auch keine Schutzlücke, die den Hauseigentümer vor nicht schuldhaft verursachten Wasserschäden nicht ausreichend schützen würde.

 

Wenn ein verletzter oder kranker Schwan aufgefunden wird.

Wer in Rheinland-Pfalz einen kranken oder verletzten Schwan auffindet, darf diesen

  • zwar vorübergehend aufnehmen,
  • aber nicht länger in Gewahrsam nehmen, um ihn gesund zu pflegen.

Das hat das Oberverwaltungsgericht (OVG) Koblenz mit Urteil vom 06.11.2014 – 8 A 10469/14 – entschieden.

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall war dem Kläger und Vorsitzenden eines Vereins, der eine Versorgungsstation für hilfsbedürftige Schwäne in Trier betrieb, und kranke, verletzte oder sonst aus seiner Sicht hilfsbedürftige Schwäne unter anderem im Gebiet des beklagten Landkreises Trier-Saarburg einfing und in die „Schwanenstation“ des Vereins brachte, um sie gesund zu pflegen, das Einfangen und Aneignen wild lebender Schwäne im Gebiet des Landkreises mit der Begründung untersagt worden,

  • er habe nicht nur in einer Vielzahl von Fällen gegen das Landesjagdgesetz verstoßen, weil er Schwäne in Besitz genommen habe, ohne sie bei den im Gesetz vorgesehenen Personen abzugeben,
  • sondern auch in der „Schwanenstation“ gegen das naturschutzrechtliche Gebot der unverzüglichen Auswilderung gesund gepflegter wild lebender Tiere.

Die gegen diese Untersagung erhobene Klage des Klägers wies das OVG Koblenz ab.

Nach dieser Entscheidung war das angefochtene Verbot rechtmäßig, weil hinreichender Anlass für die Annahme bestanden habe, dass die vom Kläger geübte Praxis des Einfangens und der Inbesitznahme von Schwänen gegen das Naturschutz- und Jagdrecht verstoßen habe und mit weiteren Verstößen zu rechnen gewesen sei.

Nach § 44 Abs. 1 Nr. 1 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) sei es verboten, wild lebenden Tieren der besonders geschützten Arten, zu denen auch der Schwan – genauer: der Höckerschwan (cygnus olor) – gehöre, nachzustellen und sie zu fangen. Zwar sei es als Ausnahme von diesem Verbot nach § 45 Abs. 5 Satz 1 BNatSchG grundsätzlich zulässig, verletzte oder kranke Tiere aufzunehmen, um sie gesund zu pflegen.
Diese naturschutzrechtliche Ausnahmebestimmung stehe jedoch unter dem ausdrücklichen Vorbehalt abweichender jagdrechtlicher Vorschriften.
Eine solche abweichende Regelung enthalte das Landesjagdgesetz (LJG) Rheinland-Pfalz in § 34 Abs. 3, wonach derjenige, der krankes oder verletztes Wild auffinde, berechtigt sei, dieses aufzunehmen und an die jagdausübungsberechtigte Person, eine Auffangstation für Wild oder einen in Rheinland-Pfalz zugelassenen Tierarzt zur Pflege zu übergeben.
Da es sich bei dem Höckerschwan um eine dem Jagdrecht unterliegende Tierart (vgl. Anlage Nr. 2 zu § 6 Abs. 1 LJG Rheinland-Pfalz) und damit um Wild im Sinne des Gesetzes handele, greife diese jagdrechtliche Regelung hier ein.

  • Danach sei zwar die vorübergehende Aufnahme eines kranken oder verletzten Schwanes, nicht aber die längere Ingewahrsamnahme zur „Gesundpflege“ erlaubt.
  • Vielmehr sei eine strikte Übergabepflicht an die genannten Stellen bzw. Personen vorgeschrieben, damit diese die erforderliche Pflege durchführten.

Diesen Anforderungen habe der Kläger zu keinem Zeitpunkt genügt. Insbesondere habe es sich bei der von ihm verantwortlich geleiteten „Schwanenstation“ in Trier nicht um eine Auffangstation für Wild im Sinne des Gesetzes gehandelt. Hierfür kämen nur solche Einrichtungen in Betracht, die bestimmte Mindestanforderungen an die Gewährleistung einer art- und tierschutzgerechten Pflege erfüllten sowie eine unverzügliche Auswilderung der Tiere nach Wiedererlangung ihrer Fähigkeit zur selbständigen Erhaltung in der Natur erwarten ließen. Dies sei bei der „Schwanenstation“ nicht der Fall gewesen.

Das hat die Pressestelle des Oberverwaltungsgerichts Rheinland-Pfalz am 20.11.2014 – 36/2014 – mitgeteilt.

 

Wenn sich ein Unternehmer beim Äpfelschütteln auf einem neben dem Firmengelände befindlichen Grünstreifen verletzt.

Mit Urteil vom 21.11.2014 – S 6 U 1056/14 – hat das Sozialgericht (SG) Heilbronn entschieden, dass die Verletzung eines Unternehmers beim Äpfelschütteln auf einem dem Firmengelände angrenzenden Grünstreifen nicht als Arbeitsunfall (§ 8 Abs. 1 Siebtes Buch Sozialgesetzbuch (SGB VII)) anzuerkennen ist.

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall hatte sich der 61-jährige Geschäftsführer G. eines mittelständischen Unternehmens, als er versuchte von den auf dem Grünstreifen zwischen dem abgezäuntem Firmengelände und der angrenzender Straße stehenden Apfelbäumen die Äpfel mit einer Hakenstange herunterzuschütteln, einen Bänderriss in der Schulter zugezogen, der operiert werden musste und ihm weiterhin Beschwerden versacht.

Die Berufsgenossenschaft (BG) des G. lehnte die Anerkennung als Arbeitsunfall ab und auch seine dagegen erhobene Klage,

  • die er damit begründete, dass der dafür zuständige Landkreis sich nie um die Pflege des Grünstreifens gekümmert habe, seine Mitarbeiter, damit das Betriebsgelände einen ordentlichen Eindruck mache, deshalb regelmäßig die Wiese hätten mähen und er die Äpfel hätte abernten müssen (die er anschließend verkauft habe),

hatte keinen Erfolg.

Denn nach Ansicht des SG Heilbronn diente das Äpfelschütteln nicht der Pflege des äußeren Erscheinungsbildes des Grünstreifens und demnach auch nicht der Außenwahrnehmung des Betriebsgeländes.
Ein angrenzendes gemähtes Grundstück würde von Firmenkunden nämlich auch dann als gepflegt wahrgenommen, wenn Äpfel auf der Wiese lägen. Auch dass von G. die geernteten Äpfel privat verkauft wurden, unterstrich nach Auffassung des SG Heilbronn, dass die Apfelernte der unversicherten Freizeit des G. zuzuordnen war.

Das hat die Pressestelle des Sozialgerichts Heilbronn am 21.11.2014 mitgeteilt.

 

Wann ist eine Person „verschollen“ nach dem Verschollenheitsgesetz?

Ein Auswanderer in die USA ist nicht bereits deshalb für tot nach dem Verschollenheitsgesetz (VerschG) zu erklären, weil er seit mehr als einem Vierteljahrhundert keinen direkten Kontakt zu seiner Schwester aufgenommen und die gemeinsame Mutter kurz vor ihrem Tod erklärt hat, dass der Sohn nicht mehr lebe.

Darauf hat der 2. Zivilsenat des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts (OLG) mit Beschluss vom 12.11.2014 – 2 W 56/14 – hingewiesen.

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall war der 1958 geborene Betroffene 1984 in die USA ausgewandert, hatte dort eine US-Bürgerin geheiratet und im Bundesstaat Arizona eine Autowerkstatt betrieben.
Nachdem 2001 seine Mutter sowie 2012 sein Vater verstorben und Alleinerbin nach dem verstorbenen Vater dessen zweite Ehefrau geworden war, machte die Schwester des Betroffenen, die letztmals 1995 etwas von diesem gehört hatte, den Pflichtteil am väterlichen Erbe geltend, verlangte diesen so zu berechnen, als würde der Betroffene, ihr Bruder, nicht mehr leben und beantragte beim Amtsgericht Kiel ihn für Tod zu erklären. Dabei gab sie an, dass die gemeinsame Mutter kurz vor ihrem Tod geäußert habe, dass der Bruder kinderlos verstorben sei.

Nach Durchführung des Anhörungsverfahrens nach dem VerschG wurde der Betroffene vom Amtsgericht (AG) Kiel mit einem im Februar 2014 an der Gerichtstafel ausgehängten sowie auch in den Kieler Nachrichten veröffentlichten Aufgebot aufgefordert, sich bis Anfang April 2014 zu melden und nach Ablauf dieser Frist nach dem Verschollenheitsgesetz für tot erklärt.

Auf die von der Alleinerbin eingelegten Beschwerde hat der 2. Zivilsenat des Schleswig-Holsteinischen OLG die Entscheidung des AG Kiel, in der der Betroffene für tot erklärt worden war, aufgehoben.

Die Aufhebung der Todeserklärung erfolgte, weil die Schwester des Betroffenen schon nicht ausreichend glaubhaft gemacht hatte, dass „ernstliche Zweifel an dem Fortleben“ des vermissten Bruders bestehen (§ 1 VerschG) und dieser somit verschollen ist.
Für die Annahme der Verschollenheit genüge es, wie der 2. Zivilsenat des Schleswig-Holsteinischen OLG ausgeführt hat, nicht, dass die Schwester zu ihrem Bruder keinen Kontakt mehr gehabt habe, seit er vor circa 30 Jahren in die USA ausgewandert sei, und seine Anschrift nicht kenne. Denn dass der Bruder auch nach dem Tod der Mutter im Jahre 2001 keinen Kontakt zu der Schwester gesucht habe, sei jedenfalls angesichts seines geringen Interesses an der Familie in Deutschland ohne Weiteres auch im Falle seines Fortlebens erklärbar.
Der Betroffene sei aus freien Stücken in die USA ausgewandert und habe den Kontakt zu Teilen seiner Familie bewusst abgebrochen. Selbst wenn die Mutter vor ihrem Tod ohne Angabe von Details erklärt haben sollte, dass ihr Sohn verstorben sei, könne dies unter Berücksichtigung ihres früheren Verhaltens auch daran liegen, dass sie nicht über ihren Sohn habe reden wollen.
Das Lebensalter des im Jahr 1958 geborenen Betroffenen lasse es auch nicht als wahrscheinlich erscheinen, dass er bereits verstorben ist. Über körperliche oder psychische Erkrankungen sei ebenso wenig bekannt wie über besondere Gefahren für sein Leben.
Die Schwester habe auch keinerlei weitere Tatsachen genannt, die auf ein Ableben des Bruders hindeuten.
Eine Vielzahl weiterer Ermittlungsmöglichkeiten sei nicht genutzt worden. Dabei hätte es nahe gelegen, zumindest auf dem ohne Schwierigkeiten zugänglichen Weg über das Internet Informationen einzuholen, um etwas über das Schicksal des Bruders zu erfahren. Das sei bisher nicht geschehen, obwohl bei einer Internetrecherche über Suchmaschinen sich erfolgversprechende Ermittlungsansätze zum Auffinden des Bruders oder zur Klärung seines Verbleibs hätten ergeben können.

Das hat die Pressestelle des Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgerichts am 20.11.2014 – 16/2014 – mitgeteilt.

 

Wenn ein vermietetes Grundstück verkauft wird.

Gemäß §§ 578 Abs. 1, 566 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) tritt der Erwerber eines vermieteten Grundstücks anstelle des Veräußerers als Vermieter in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
Mit dem Eigentumsübergang entsteht ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter, jedoch mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat (st. Rspr., vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 25.07.2012 – XII ZR 22/11 –).

Hinsichtlich der vertraglichen Ansprüche tritt mit dem Eigentumsübergang und dem Entstehen eines neuen Mietvertrags mit dem Erwerber gemäß § 566 BGB eine Zäsur ein.

Diese Zäsur bewirkt aber keinen Einschnitt dergestalt, dass der vor ihr liegende Zeitraum bei der Bestimmung des Inhalts der sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten i.S.d. § 566 Abs. 1 BGB unberücksichtigt bliebe.

Mit Hilfe des Fälligkeitsprinzips wird die Frage beantwortet,

  • welche mietvertraglichen Rechte und Pflichten

infolge eines Eigentumsübergangs dem Erwerber und welche dem Veräußerer zuzurechnen sind (vgl. BGH, Urteil vom 29.09.2004 – XII ZR 148/02 –).

Für den

  • Inhalt

der so als dem Erwerber zuzurechnend ermittelten Rechte und Pflichten bleibt die Zäsur hingegen ohne Auswirkung.

  • Insoweit ordnet § 566 Abs. 1 BGB an, dass der Erwerber an die Stelle des Veräußerers tritt, so dass seine Rechte und Pflichten inhaltlich mit denen übereinstimmen, die dem Veräußerer bei Hinwegdenken des Eigentumsübergangs zustünden bzw. ihn träfen.
  • Soweit es für den Inhalt der mietvertraglichen Rechte und Pflichten zwischen Erwerber und Mieter auf den Beginn des Mietverhältnisses ankommt, ist deshalb auf den Beginn des ursprünglichen Mietverhältnisses zwischen Veräußerer und Mieter abzustellen.

Dies hat beispielsweise zur Folge, dass für das neue Mietverhältnis, sofern es Wohnraum betrifft, gemäß § 573 c Abs. 1 Satz 2 BGB ggf. längere Kündigungsfristen gelten.
Auch die 30-Jahresfrist des § 544 Satz 1 BGB wird vom ursprünglichen Überlassungszeitpunkt ab berechnet und beginnt nicht etwa mit dem Eigentumswechsel neu zu laufen.
Aus dem gleichen Grund laufen sonstige vertragliche Fristen wie die für Mieterhöhungen und Schönheitsreparaturen ebenso unbeschadet der Zäsur weiter wie der im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs bestehende Verzug des Veräußerers in der Person des Erwerbers fortwirkt (BGH, Urteil vom 09.02.2005 – VIII ZR 22/04 –).

  • Auch ist der Eigentumsübergang nicht der maßgebliche Zeitpunkt für die Beurteilung der Frage, ob eine in die Mieträume eingebrachte Sache dem Vermieterpfandrecht des Erwerbers unterfällt.
  • Vielmehr kommt es gemäß § 562 Abs. 1 Satz 1 BGB auch insoweit auf den Zeitpunkt der Einbringung der Sache in die Mieträume an.

Eine Sicherungsübereignung der Sache im Zeitraum zwischen ihrer Einbringung in die Mieträume und dem Eigentumswechsel verhindert daher nicht, dass das Vermieterpfandrecht des Erwerbers die Sache erfasst.
Das gesetzliche Vermieterpfandrecht entsteht gemäß § 562 Abs. 1 Satz 1 BGB mit der Einbringung der dem Mieter gehörenden Sache in die Mieträume. Dies gilt auch, soweit es erst künftig entstehende Forderungen aus dem Mietverhältnis sichert. Der Zeitpunkt der Einbringung bestimmt daher entsprechend §§ 1257, 1209 BGB den Rang des Vermieterpfandrechts im Verhältnis zu anderen Pfandrechten. Dabei gelten auch solche Sachen des Mieters als eingebracht, die sich schon vor Beginn des Mietverhältnisses in den Mieträumen befunden haben und die der Mieter dann in den Mieträumen belässt. Ein gutgläubiger Erwerb des Vermieterpfandrechts ist hingegen nicht möglich.
Eine erst nach der Einbringung – auch durch Raumsicherungsübereignungsvertrag – erfolgende Sicherungsübereignung der Sache des Mieters lässt das bereits entstandene Pfandrecht des Vermieters unberührt. Dieses genießt insoweit Vorrang (BGH Urteil vom 04.12.2003 – IX ZR 222/02 –).
Das Vermieterpfandrecht des Veräußerers geht auch nicht auf den Erwerber über. Denn der Erwerber ist nicht der Rechtsnachfolger des Veräußerers, sondern es findet ein unmittelbarer Rechtserwerb kraft Gesetzes statt (BGH, Urteile vom 03.05.2000 – XII ZR 42/98 –; vom 23.02.2012 – IX ZR 29/11 – und vom 28.05.2008 – VIII ZR 133/07 –).

  • Daher entsteht neben dem Vermieterpfandrecht des Veräußerers, das dessen Forderungen aus dem Mietverhältnis sichert, ein eigenständiges Vermieterpfandrecht des Erwerbers.

Dieses Vermieterpfandrecht bleibt seinem Umfang nach nicht hinter demjenigen des Veräußerers zurück und wird insbesondere nicht durch eine Sicherungsübereignung nach Einbringung der Sache berührt. Vielmehr ist für die Frage, ob dem Vermieterpfandrecht des Erwerbers die bei Eigentumsübergang in den Mieträumen befindlichen Sachen unterfallen, ebenfalls der Zeitpunkt von deren Einbringung maßgeblich, so dass die Vermieterpfandrechte von Veräußerer und Erwerber insoweit dieselben Sachen erfassen.

Darauf hat der XII. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 15.10.2014 – XII ZR 163/12 – hingewiesen.

 

Anordnung einer medizinisch-psychologischen Untersuchung wegen gelegentlichen Haschischkonsums.

Bei einem gelegentlichen Cannabis-Konsumenten ist die Anordnung einer medizinisch-psychologischen Untersuchung jedenfalls dann gerechtfertigt, wenn

  • er mit einer THC-Konzentration unter 1,0 ng/ml THC ein Fahrzeug geführt hat und
  • zusätzliche tatsächliche Anhaltspunkte für eine Drogenbeeinflussung vorliegen.

Das hat der Verwaltungsgerichtshof (VGH) Baden-Württemberg mit Beschluss vom 02.10.2014 – 10 S 1586/14 – entschieden.

In einem solchen Fall kann,

die Fahrerlaubnisbehörde

  • dann auch nach § 11 Abs. 8 Satz 1 FeV auf die Nichteignung des Betroffenen schließen und ihm die Fahrerlaubnis entziehen.

Von gelegentlichem Cannabiskonsum ist übrigens schon dann auszugehen, wenn der Betroffene mehr als einmal Cannabis konsumiert hat, wenn es mithin zumindest zu zwei unabhängigen Konsumvorgängen gekommen ist.

Hinweis:
Dazu, dass bei einer THC-Konzentration ab 1,0 ng/ml die Ungeeignetheit zum Führen von Kraftfahrzeugen (schon) erwiesen und die Fahrerlaubnis nach § 46 Abs. 1 FeV zu entziehen ist, vgl. Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Urteil vom 23.10.2014 – 3 C 3.13 –.

 

Welchen Mindestabstand muss man einhalten?

Der Abstand muss bei Kraftfahrzeugen (mit Ausnahme LKW und Busse) so eingehalten werden, dass jederzeit hinter einem vorausfahrenden Fahrzeug angehalten werden kann, § 4 Abs. 1 STVO.

In der Regel wir die Strecke zugrunde gelegt, die in 1,5 Sekunden durchfahren wird. Die Regel „halber Tachoabstand“ ist lediglich eine Faustformel und findet sich nicht in der StVO. Hält man sich dan diese Regelung, so besteht jedoch keien Gefahr, da der Bußgeldkatalo davon ausgeht, dass erst bei Unterschreitung des „halben Tacho“ eine Ordnungswidrigkeit oder ein Bußgeldtatbestand erfüllt sind.

Vorwerfbar ist eine Abstandsunterschreitung nur dann, wenn sie nicht nur vorübergehend ist. Wann von einer nur vorübergehenden Abstandsunterschreitung ausgegangen werden kann ist strittig und ist in der Regel nicht ohne Sichtung des entsprechenden Videomaterials des Verstoßes zu klären.

Was versteht man eigentlich unter AGB?

Allgemeine Geschäftsbedingungen (abgekürzt AGB) sind Vertragsklauseln, welche für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert wurden. Weiter ist Voraussetzung für AGB, dass diese nicht zwischen den Parteien verhandelt worden sind, sondern eine Vertragspartei (der Verwender) die Vertragsbedingungen der anderen Vertragspartei bei Abschluss gestellt hat.