BGH entscheidet was Mieter, wenn sie wegen eines Mangels die Miete mindern möchten, darlegen müssen und was nicht

Beanstandet der Mieter einer Wohnung gegenüber dem Vermieter beispielsweis eine fortwährend bestehende unzumutbare Lärmbelästigung und kürzt er wegen dieses Mangels die Miete nach § 536 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), muss er

• den Mietmangel, also die Lärmbelästigung, der er sich in seiner Wohnung ausgesetzt sieht,
• durch ausreichende Beschreibung der Mangelsymptome darlegen,
  • also z.B. vorbringen, dass fortwährend laute Klopfgeräusche, festes Getrampel, Möbelrücken usw. zu hören sind

und

• hierfür, wenn es deswegen zu einem Rechtsstreit mit dem Vermieter kommt, Beweis anbieten
• durch Einholung eines Sachverständigengutachtens und ggf. auch durch Vernehmung von Zeugen.

Im Prozess obliegt es dann dem Gericht

• die vom Mieter für das Vorliegen des Mangels angebotenen Beweise zu erheben und
• – im Falle eines beantragten Sachverständigengutachtens – dem Sachverständigen die beweiserheblichen Fragen zu unterbreiten,
  • also ggf. auch, ob der Schallschutz dem zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Standard entspricht (Bundesgerichtshof (BGH), Urteile vom 06.10.2004 – VIII ZR 355/03 –, vom 17.06.2009 – VIII ZR 131/08 –, vom 23.09.2009 – VIII ZR 300/08 – und vom 05.06.2013 – VIII ZR 287/12 –).

Über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen („Mangelsymptome“) hinaus, muss der Mieter

• die Lärmbelästigung weder durch detaillierte „Lärmprotokolle“ konkretisieren (BGH, Urteil vom 20.06.2012 – VIII ZR 268/11 –),
• noch das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) vortragen und
• auch die Ursache der Mangelsymptome nicht bezeichnen, d.h. er muss sich nicht dazu äußern,
  • ob die Lärmquelle einer bestimmten anderen Wohnung zuzuordnen ist,
  • ob der als unzumutbar empfundene Lärm auf einem unangemessenen (nicht mehr sozialadäquaten) Wohnverhalten anderer Bewohner des Hauses beruht oder
  • auf einem mangelhaften Schallschutz (Nichteinhaltung der zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Schallschutzvorschriften) bzw.
  • auf einer Kombination dieser Ursachen (BGH, Beschluss vom 25.10.2011 – VIII ZR 125/11 –).

Benennt der Mieter gleichwohl die aus seiner Sicht bestehende Lärmursache, darf vom Gericht daraus nicht der Schluss gezogen werden, der Mieter wolle Mängelrechte nur für den Fall geltend machen, dass ausschließlich diese Ursache und nicht eine andere zutrifft.

Darauf hat der VIII. Zivilsenat des BGH mit Beschluss vom 21.02.2017 – VIII ZR 1/16 – hingewiesen.