Was Eigentümer eines mit einer Grundschuld belasteten Grundstücks wissen sollten

Eigentümereines mit einer Grundschuld belasteten Grundstücks

• schulden das Grundschuldkapital und -zinsen nicht persönlich,

sondern sind nur verpflichtet,

• wegen der Grundschuld die Zwangsvollstreckung in das belastete Grundstück zu dulden.

Denn einem Grundschuldgläubiger steht gegen den Eigentümer des mit der Grundschuld belasteten Grundstücks aus § 1191, § 1192 Abs. 1, § 1147 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ein Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück zu.

Allerdings räumt § 1142 BGB, der gemäß § 1192 Abs. 1 BGB auf die Grundschuld entsprechend anwendbar ist, dem Grundstückseigentümer die Möglichkeit ein, die Grundschuld

• durch Zahlung (Absatz 1) oder
• durch Aufrechnung mit einer Forderung, die ihm gegen den Grundschuldgläubiger zusteht (Absatz 2)

abzulösen,

• mithin sein (sonstiges) Vermögen zur Ablösung des Zwangsvollstreckungsduldungsanspruchs einzusetzen.

Wenn es um die Möglichkeit des Ablösens der Grundschuld durch Aufrechnung nach § 1142 Abs. 2 BGB geht und

• die Grundschuld durch den Grundschuldgläubiger an einen Dritten abgetreten worden ist,

muss jedoch beachtet werden, dass,

• auch dann, wenn die Abtretung der Grundschuld unentgeltlich oder rechtsgrundlos erfolgt ist,

der Grundstückseigentümer gegenüber dem Grundschuldzessionar mit einer Forderung, die ihm gegen den Grundschuldzedenten zusteht, nicht (mehr) aufrechnen kann, weil,

• wie sich aus der auf die Grundschuld entsprechend anwendbaren Vorschrift des § 1156 Satz 1 BGB ergibt,
• 406 BGB keine Anwendung findet.

Löst der Eigentümer die Grundschuld nach § 1142 BGB ab, so

• erwirbt er sie entsprechend § 1143 BGB als Eigentümergrundschuld und

kann er in der Folge von dem Buchberechtigten die Bewilligung der Löschung der Grundschuld verlangen (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 23.02.2018 – V ZR 302/16 –).