Gewerbliche Weitervermietung von Wohnraum i.S.v. § 565 BGB

§ 565 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

• regelt den Fall, dass der Mieter nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten soll und
• ordnet insoweit an, dass der Vermieter bei Beendigung des (Haupt-)Mietvertrages in den zwischen dem Mieter und dem Dritten abgeschlossenen Mietvertrag eintritt.

Der Regelungszweck dieser Vorschrift

• zielt nicht darauf ab, den Schutz des Mieters generell auf Fälle einer Weitervermietung durch den Hauptmieter auszudehnen,
• sondern nur auf bestimmte Sachverhalte, die dadurch gekennzeichnet sind, dass der Eigentümer im eigenen Interesse und zum Zwecke des Anbietens der Wohnung auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt zu üblichen Bedingungen einen Zwischenmieter einschaltet, der mit der Weitervermietung wiederum eigene wirtschaftliche Interessen verfolgt.

In einem solchen Fall stellt § 565 BGB

• den Endmieter bei Beendigung des Hauptmietvertrages so,
• als hätte er die Wohnung direkt vom Vermieter angemietet und gewährt ihm damit insbesondere auch den sozialen Kündigungsschutz.

Eine grundlegend andere Interessenlage besteht hingegen,

• wenn der Vertragszweck des Hauptmietvertrages nicht die gewerbliche Weitervermietung ist,
• sondern der Zwischenmieter mit der Weitervermietung gemeinnützige, karitative oder ähnliche Zwecke – wie in Gestalt der Wahrnehmung der Interessen der eigenen Mitglieder (der Bewohner des Gebäudes) durch eine aus ihnen bestehende Selbsthilfegenossenschaft – verfolgt.

Denn die Zwischenvermietung erfolgt dann vor allem im Interesse des Endmieters.

• Da der Zwischenmieter in diesem Fall die Interessen des Endmieters in der Regel bereits bei der Gestaltung des Hauptmietvertrags wahrnimmt, besteht nicht die Notwendigkeit, den Mieter darüber hinaus bei Beendigung des Hauptmietvertrages zusätzlich dadurch zu schützen, dass der Eigentümers gemäß § 565 BGB als Vermieter in den Mietvertrag eintritt.
• Vielmehr sind derartige Fälle aufgrund des engen Verhältnisses zwischen dem Endmieter und dem Zwischenmieter eher mit der klassischen Untermiete zu vergleichen, in denen der Untermieter bei Beendigung des Hauptmietvertrages ebenfalls keinen Kündigungsschutz genießt.

Darauf hat der unter anderem für das Mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 20.01.2016 – VIII ZR 311/14 – hingewiesen und in dem seiner Entscheidung zugrunde liegendem Fall,

• in dem ein Hauseigentümer mit der aus den damaligen Nutzern der Wohnungen bestehenden Selbsthilfegenossenschaft einen Vertrag über die Nutzung, Instandsetzung und Modernisierung des Gebäudes geschlossen hatte,

entschieden, dass die Rechtsnachfolger des Hauseigentümers bei Beendigung des (Haupt-)Mietvertrages nicht gemäß § 565 BGB in die zwischen der Genossenschaft und den Wohnungsmietern abgeschlossenen Mietverträge als Vermieter eingetreten sind und damit hier mietvertragliche Beziehungen zwischen ihnen nicht bestehen,

• weil die Weitervermietung nicht der Gewinnerzielung oder sonst einem eigenen wirtschaftlichen Interesse der Genossenschaft, sondern vielmehr dem Interesse ihrer Mitglieder – der Bewohner des Gebäudes – diente und es sich somit nicht um eine gewerbliche Weitervermietung im Sinne des § 565 BGB gehandelt hat.

Das hat die Pressestelle des Bundesgerichtshofs am 20.01.2016 – Nr. 19/2016 – mitgeteilt.