Maklerrecht – Wann mangels wirtschaftlicher Kongruenz zwischen dem abgeschlossenen und dem nachgewiesenen Kaufvertrag kein Maklerlohnanspruch bestehen kann.

Maklerrecht – Wann mangels wirtschaftlicher Kongruenz zwischen dem abgeschlossenen und dem nachgewiesenen Kaufvertrag kein Maklerlohnanspruch bestehen kann.

Nach § 652 Abs. 1 S. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB ) steht dem Makler eine Vergütung nur zu, wenn der beabsichtigte Vertrag tatsächlich zustande kommt.
Führt die Tätigkeit des Maklers zum Abschluss eines Vertrags mit anderem Inhalt, so entsteht kein Anspruch auf Maklerlohn. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kommt aber dann in Betracht, wenn der Kunde mit dem tatsächlich abgeschlossenen Vertrag wirtschaftlich denselben Erfolg erzielt. Dabei sind stets die Besonderheiten des Einzelfalls maßgebend. Ob sie vorliegen, ist in erster Linie eine Frage tatrichterlicher Beurteilung.

Bei Beurteilung der wirtschaftlichen Gleichwertigkeit des abgeschlossenen Vertrags im Verhältnis zu dem im Maklervertrag zugrunde gelegten, ist zu berücksichtigen, dass es bei Grundstücksgeschäften häufig vorkommt, dass Vertragsschließende ihre Vorstellungen nicht voll verwirklichen können, die sie bei Beginn der Vertragsverhandlungen und bei Beauftragung des Maklers gehabt haben; das erforderliche (gegenseitige) Nachgeben, um den Vertragsschluss herbeizuführen, kann sich dabei nicht nur auf die Höhe des Kaufpreises und die Nebenbestimmungen, sondern auch auf den Umfang der Sachleistung beziehen.
Soweit sich die Abweichungen im Rahmen dessen halten, womit der Maklerkunde bei der Beauftragung des Maklers gerechnet habe, können sie den Provisionsanspruch nicht ausschließen.

Entscheidend ist danach, ob sich unter Würdigung aller besonderen Umstände der abgeschlossene Vertrag als ein wirtschaftlich anderer darstellt, als der nach dem Maklervertrag nachzuweisende.
Dabei ist bei für den Maklerkunden günstigen Preisabweichungen besonders in den Blick zu nehmen,

  • ob diese sich noch in einem erwartbaren Rahmen bewegen, oder
  • ob letztlich die abweichende Preisgestaltung auf Umständen beruht, die die wirtschaftliche Identität des nachgewiesenen zum abgeschlossenen Geschäft in Frage stellen.

Da sich insbesondere bei Grundstücken, die längere Zeit angeboten werden, der Preis typischerweise nach unten bewegt, ist dabei kein allzu strenger Maßstab anzulegen.

 

Darauf

  • und dass in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Maklers enthaltene Regelungen, nach denen der Makler auch bei fehlender Kongruenz zwischen dem abgeschlossenen und dem nachgewiesenen Kaufvertrag ein Maklerlohnanspruch zustehen soll, nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist,

hat der III. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 06.02.2014 – III ZR 131/13 – hingewiesen.

 

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