Mietrecht – Betriebskosten, die Vermieter auf Mieter umlegen darf, müssen angemessen und erforderlich sein.

Mietrecht – Betriebskosten, die Vermieter auf Mieter umlegen darf, müssen angemessen und erforderlich sein.

Nach dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, der sich für Gewerberaummietverhältnisse aus § 242 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB ) ergibt, darf der Vermieter nur angemessene und erforderliche Kosten umlegen, wobei ihm hierbei ein billiges Ermessen einzuräumen ist. Dabei betrifft das Gebot der sparsamen Bewirtschaftung nicht nur die Nebenkostenarten, sondern auch die Höhe der Kosten. Der Vermieter muss zwar in Ausübung seines Ermessens nicht die billigste Lösung wählen, sondern kann bei seiner Entscheidung alle sachlichen Gesichtspunkte heranziehen.

Mit den Grundsätzen der ordentlichen Bewirtschaftung ist es aber nicht vereinbar, wenn sich der Vermieter etwa auf unangemessene, marktunüblich überhöhte Entgeltvereinbarungen mit Dritten einlässt.

Bei der Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebots handelt es sich um eine vertragliche Nebenpflicht des Vermieters. 
Aus dieser Einordnung folgt nach allgemeinen Grundsätzen, dass der Mieter, der wegen einer solchen Pflichtverletzung Ansprüche erhebt, die Darlegungs- und Beweislast für ein pflichtwidriges Verhalten des Vermieters trägt.

  • Deshalb ist es Sache des Mieters, konkret vorzutragen, dass die entsprechenden Leistungen im maßgeblichen Zeitraum günstiger zu erlangen gewesen wären. 
  • Gelingt ihm das, hat allerdings der Vermieter darzulegen und erforderlichenfalls zu beweisen, dass das Wirtschaftlichkeitsgebot gleichwohl nicht verletzt ist.

Ist ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot festzustellen, hat der Vermieter also überhöhte oder nicht erforderliche Kosten auf den Mieter umgelegt, ist der Vermieter dazu verpflichtet, den Mieter von der Umlegung nicht erforderlicher Kosten freizustellen.

Darauf hat das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf mit Urteil vom 19.03.2013 – I – 24 U 115/12 – hingewiesen.

 

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