Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel an der Mietsache, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Unterlässt der Mieter die Anzeige, so ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet (§ 536 c Abs. 1 S. 1, Abs. 2 S. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB ).
Ein Vermieter, der einen solchen Schadensersatzanspruch nach § 536 c Abs. 2 S. 1 BGB geltend macht, trägt die Darlegungs- und Beweislast für die Verletzung der Anzeigepflicht.
Das hat der achte Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 05.12.2012 – VIII ZR 74/12 – entschieden.
Wie der Senat in der Entscheidung ausführt, ergibt sich dies schon aus der allgemein anerkannten Grundregel der Beweislastverteilung, wonach der Anspruchsteller auf der ersten Ebene die rechtsbegründenden Tatsachen und der Anspruchsgegner auf einer zweiten Ebene die rechtsvernichtenden, rechtshindernden oder rechtshemmenden Tatsachen darzulegen und zu beweisen hat. Wer Ersatz eines auf eine Pflichtverletzung des Vertragspartners zurückgeführten Schadens verlangt, hat demnach darzutun und nachzuweisen, dass der andere Vertragsteil eine ihn treffende Pflicht verletzt und hierdurch einen kausalen Schaden verursacht hat. Dies gilt auch dann, wenn negative Umstände anspruchsbegründend sind, also – wie etwa die Fälle der Verletzung einer Aufklärungspflicht des Verkäufers oder der Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht zeigen – auch dann, wenn die Pflichtverletzung in einem Unterlassen besteht.
Da die Beweislast für die Verletzung der Anzeigepflicht (§ 536 c Abs. 1 BGB ), also einer negativen Tatsache, bei dem Vermieter liegt, trifft den Mieter nach allgemeinen Grundsätzen eine sekundäre Darlegungslast, um dem Vermieter die Beweisführung nicht unnötig zu erschweren. Dies bedeutet, dass der Vermieter nur solche Mängelanzeigen ausräumen muss, die von dem Mieter in zeitlicher, inhaltlicher Weise und räumlicher Hinsicht spezifiziert worden sind. Der Mieter muss also zumindest vortragen, wann er welche Mängel angezeigt und wie er diese Anzeige dem Vermieter zur Kenntnis gebracht hat. Unsubstantiierte Behauptungen zur Erfüllung der Anzeigepflicht braucht der Vermieter dagegen nicht zu widerlegen.
Offen gelassen, weil es in dem dem Urteil zugrunde liegenden Fall keiner Entscheidung dazu bedurfte, hat der achte Zivilsenat, welche Partei im Rahmen des Ausschlusstatbestands des § 536 c Abs. 2 S. 2 BGB die Beweislast für die (Nicht-)Erfüllung der Anzeigepflicht aufzuerlegen ist.
Nach dieser Vorschrift ist, soweit der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte, der Mieter nicht berechtigt,
- die in § 536 BGB bestimmten Rechte geltend zu machen,
- nach § 536 a Abs. 1 BGB Schadensersatz zu verlangen oder
- ohne Bestimmung einer angemessenen Frist zur Abhilfe nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB zu kündigen.
Im Urteil vom 14.11.2001 – XII ZR 142/99 – hat der zwölfte Senat des BGH, der damals mit der Frage befasst war, ob einem Mieter entsprechend § 545 Abs. 2 HS 2 BGB (heute § 536 c Abs. 2 S. 2 BGB ) eine Wertminderung wegen unterbliebener Anzeige einer gravierenden Störung des Mietverhältnisses verwehrt ist, dem Mieter die Beweislast für die Erfüllung der Anzeigepflicht aufgebürdet.
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