Mietrecht – Wer hat Anspruch auf die Mietkaution, wenn der Vermieter die Mietsache veräußert, bevor der Mieter die vereinbarte Kaution erbracht hat.

Mietrecht – Wer hat Anspruch auf die Mietkaution, wenn der Vermieter die Mietsache veräußert, bevor der Mieter die vereinbarte Kaution erbracht hat.

Gemäß 566 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB ) tritt der Erwerber einer Mietsache an Stelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
Mit dem Eigentumsübergang entsteht ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber der Mietsache und dem Mieter, allerdings mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat.
Zwar tritt mit dem Eigentumsübergang und dem Entstehen eines neuen Mietvertrags mit dem Erwerber gemäß 566 Abs. 1 BGB hinsichtlich der vertraglichen Ansprüche gegen den Mieter eine Zäsur ein. Die schon vorher entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche bleiben bei dem bisherigen Vermieter und nur die nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels fällig werdenden Forderungen stehen dem Erwerber der Mietsache zu.
Eine solche zeitliche Zäsur gilt für einen schon vor Eigentumsübertragung entstandenen und fälligen Anspruch auf Leistung der Kaution nicht. Zweck dieses Anspruchs ist die Sicherung aller Ansprüche des Vermieters während der gesamten Dauer eines Mietvertrags. Dazu gehören auch die Ansprüche des Erwerbers aus dem mit gleichem Inhalt entstandenen Mietvertrag.

Es ist allerdings streitig, wann und in welcher Höhe der Anspruch auf Leistung der Kaution auf den Erwerber übergeht.

  • Nach einer Ansicht steht der Anspruch dem Veräußerer auch nach Eigentumsübergang trotz § 566 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB ) so lange zu, bis seine sämtlichen noch möglichen Forderungen aus dem Mietvertrag befriedigt sind. Erst danach tritt der Erwerber in den dann noch bestehenden Anspruch ein.
  • Nach anderer Ansicht geht der Anspruch auf Leistung der Kaution mit dem Eigentumsübergang in der zu diesem Zeitpunkt bestehenden Höhe auf den Erwerber über.

 

Darauf hat der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 25.07.2012 – XII ZR 22/11 – hingewiesen.

Die Streitfrage hat der BGH nicht entschieden und er musste sie auch nicht entscheiden, weil in dem von ihm zu entscheidenden Fall der Veräußerer unstreitig keinen eigenen Anspruch gegen den Mieter mehr hatte und der Anspruch auf Leistung der Kaution deshalb gemäß § 566 Abs. 1 BGB in vollem Umfang auf den Erwerber übergegangen war.

 

Alle Beiträge sind nach bestem Wissen zusammengestellt. Eine Haftung für deren Inhalt kann jedoch nicht übernommen werden.

Leave a Reply

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht.