Mischmietverhältnis – Welchen Vorschriften unterliegt es?

Mischmietverhältnis – Welchen Vorschriften unterliegt es?

Hat beispielsweise der Vermieter eines mehrstöckigen Hauses dem Mieter im Mietvertrag gestattet die Räume im Erdgeschoß für eine gewerbliche Tätigkeit oder für freiberufliche Zwecke zu nutzen, liegt ein sogenanntes Mischmietverhältnis vor, also ein einheitliches Mietverhältnis über Wohn- und Geschäftsräume, dessen Beurteilung sich wegen der von den Parteien gewollten Einheitlichkeit

  • entweder nach den Bestimmungen der Wohnraummiete oder
  • nach den Vorschriften der Geschäftsraummiete

richtet.
Bei der rechtlichen Einordnung, welchen Vorschriften, also auch welchen Kündigungsvorschriften ein solches sogenanntes Mischmietverhältnis unterliegt, ist auf den überwiegenden Vertragszweck bei Vertragsabschluss abzustellen.
Lässt sich ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, sind vorrangig die für die Wohnraummiete geltenden Vorschriften anzuwenden.

Das hat der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 09.07.2014 – VIII ZR 376/13 – entschieden.

Danach ist zunächst zu prüfen, ob ein Vertragszweck bei Vertragsabschluss überwogen hat. Bei dieser Prüfung sind alle auslegungsrelevanten Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, wobei etwa

  • der Verwendung eines auf eine der beiden Nutzungsarten zugeschnittenen Vertragsformulars,
  • dem Verhältnis der für die jeweilige Nutzungsart vorgesehen Flächen und
  • der Verteilung der Gesamtmiete auf die einzelnen Nutzungsanteile

Indizwirkung zukommen kann.

Kein sachgerechtes Kriterium für die Bestimmung des überwiegenden Nutzungszwecks stellt für sich allein der Umstand dar, dass der Mieter durch die freiberufliche oder gewerbliche Nutzung eines Teils der angemieteten Räume seinen Lebensunterhalt verdienen will.
Es besteht nämlich kein allgemeiner Erfahrungssatz dahin, dass bei einem Mischmietverhältnis die Schaffung einer Erwerbsgrundlage Vorrang vor der Wohnnutzung hat. Dass das Wohnen als wesentlicher Aspekt des täglichen Lebens generell hinter der Erwerbstätigkeit des Mieters zurücktreten soll, lässt sich weder mit der Bedeutung der Wohnung als – grundrechtlich geschütztem – Ort der Verwirklichung privater Lebensvorstellungen, noch mit dem Stellenwert, dem das Wohnen in der heutigen Gesellschaft zukommt, in Einklang bringen.

Lässt sich ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, sind deshalb vorrangig die für die Wohnraummiete geltenden Vorschriften anzuwenden, weil andernfalls die zum Schutz des Wohnraummieters bestehenden zwingenden Sonderregelungen unterlaufen würden.

In dem seiner Entscheidung zugrunde liegenden Fall ging der VIII. Zivilsenat des BGH unter anderem wegen

  • des auf die Wohnraummiete zugeschnittenen Mietvertragsformulars,
  • der für Gewerberaummietverhältnisse untypischen unbestimmten Vertragslaufzeit sowie wegen der Vereinbarung einer einheitlichen Miete ohne Umsatzsteuerausweis

von einem Wohnraummietverhältnis aus.

Das hat die Pressestelle des Bundesgerichtshofs am 09.07.2014 – Nr. 109/2014 – mitgeteilt.

 

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