Tag Anbietpflicht

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hat mit Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15 – entschieden,

• dass eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, wenn diese Wohnungsvermieterin ist, sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Familien- oder Haushaltsangehörigen berufen kann,

• dass ein berechtigt wegen Eigenbedarfs kündigender Vermieter im Rahmen seiner vertraglichen Rücksichtnahmepflicht
  • dem Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung zur Anmietung anzubieten hat,
  • sofern sich diese im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet

sowie, insoweit unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung, dass die Verletzung dieser Anbietpflicht,

• im Gegensatz zu den Fällen, in denen
  • es bei Ausspruch der Eigenbedarfskündigung an einem schutzwürdigen Eigeninteresse des Vermieters fehlt,
  • sich dieser mit der Kündigung in Widerspruch zu seinem früheren Verhalten setzt (vgl. BGH, Urteile vom 04.02.2015 – VIII ZR 154/14 –; vom 20.03.2013 – VIII ZR 233/12 – und vom 21.01.2009 – VIII ZR 62/08 –) oder
  • der Vermieter trotz Entfallens des Eigenbedarfs vor Ablauf der Kündigungsfrist an der rechtmäßig ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung festhält (BGH, Urteil vom 09.11.2005 – VIII ZR 339/04 –),

nicht zur Folge hat, dass eine berechtigt ausgesprochene Eigenbedarfskündigung nachträglich rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam wird,

• sondern lediglich einen Anspruch auf Schadensersatz in Geld gemäß § 280 Abs. 1 BGB nach sich zieht (etwa Umzugs- und Maklerkosten).

Eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR), die ein Mietshaus erworben hat und damit Vermieterin der in dem Anwesen gelegenen Wohnungen geworden ist, kann,

• sofern dem nicht § 577a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) entgegensteht,
• ein Wohnraummietverhältnis mit einem Mieter wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters bzw. eines Familienangehörigen eines Gesellschafters nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kündigen, weil

dieser – seinem Wortlaut nach auf natürliche Personen zugeschnittene – Kündigungstatbestand in den Fällen entsprechend anzuwenden ist, in denen Vermieterin eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts ist.

Allerdings hat, um die Folgen einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung für den Mieter so gering wie möglich zu halten, der Vermieter dem betroffenen Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern diese sich im selben Haus oder derselben Wohnanlage befindet.

• Wird eine solche bestehende Anbietpflicht vom Vermieter verletzt, hat dies aber nicht die Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung zur Folge.
• Vielmehr macht sich der Vermieter durch eine solche Verletzung der mietvertraglichen Rücksichtnahmepflichten (§ 241 Abs. 2 BGB) lediglich schadensersatzpflichtig, so dass dem Mieter allenfalls Ersatzansprüche in Geld für hierdurch entstandene Schäden (etwa Umzugs- und Maklerkosten) zustehen.

Das hat der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15 – entschieden (Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 14.12.2016 – Nr. 225/2016 –).